Comment investir dans la terre agricole ?

Qu'est-ce que le foncier agricole ?

Le foncier agricole désigne l'ensemble des terres et des biens immobiliers utilisés à des fins agricoles. Il comprend les terres cultivées, les pâturages, les vergers, les vignobles, ainsi que les constructions et infrastructures nécessaires à l'exploitation agricole (= le constructible), tels que les fermes, les granges, les silos et autres bâtiments de stockage.

Importance du foncier agricole

• Production alimentaire

Le foncier agricole est essentiel pour la production de denrées alimentaires et de matières premières pour l'industrie agroalimentaire.

• Équilibre territorial

Il joue un rôle crucial dans l'aménagement du territoire et le maintien de l'équilibre entre les zones urbaines et rurales.

• Environnement

Les terres agricoles contribuent à la préservation de la biodiversité, à la gestion des ressources naturelles (comme l'eau et les sols) et à la lutte contre le changement climatique par le stockage de carbone.

• Économie

L'agriculture est un secteur clé de l'économie, générant des emplois et des revenus, particulièrement dans les zones rurales.

Problématiques liées au foncier agricole

• Pression foncière

L'urbanisation croissante entraîne une forte pression sur les terres agricoles, réduisant ainsi les surfaces disponibles pour l'agriculture.

• Spéculation

La spéculation foncière peut augmenter le coût des terres agricoles, rendant leur acquisition difficile pour les agriculteurs, notamment les jeunes ou les nouveaux entrants.

• Accès à la terre

L'accès au foncier agricole peut être un obstacle pour les agriculteurs en raison des coûts élevés et des difficultés administratives.

• Dégradation des sols

Les pratiques agricoles non durables peuvent entraîner la dégradation des sols, affectant leur fertilité et leur capacité à produire des récoltes.

Réglementation et gestion du foncier agricole

L’État met en place des politiques et des régulations pour gérer le foncier agricole et en assurer une utilisation durable. Cela peut inclure des mesures comme :

• Zonage agricole

Pour protéger les terres agricoles de l'urbanisation et d'autres utilisations non agricoles.

• Subventions et aides financières

Pour soutenir les agriculteurs dans l'acquisition de terres et la mise en œuvre de pratiques agricoles durables.

• Contrôle des prix du foncier

Pour éviter la spéculation et garantir un accès équitable aux terres agricoles.

• Plans de succession

Pour faciliter la transmission des exploitations agricoles entre générations.

Le foncier agricole est un élément central de l'agriculture et de la gestion du territoire, nécessitant une attention particulière pour garantir sa pérennité et sa contribution au développement durable.

Pourquoi investir dans la terre agricole ?

Investir dans le foncier agricole offre des avantages financiers considérables. Outre la possibilité d'un rendement stable, ces investissements sont souvent moins volatils que d'autres types de biens immobiliers. Le retour sur investissement peut être accru par la valorisation des terres au fil du temps et par les revenus générés par l'exploitation agricole.

Voici les principales raisons pour lesquelles il peut être intéressant d'investir.

1. Stabilité et sécurité de l'investissement

• Résilience économique

Contrairement à d'autres types d'investissements, la terre agricole a tendance à être plus stable et moins volatile. Elle offre une certaine sécurité en période de turbulences économiques.

• Valeur intrinsèque

La terre a une valeur intrinsèque qui ne disparaît pas, contrairement à certains actifs financiers.

2. Rendements attractifs

• Revenus réguliers‍

L'exploitation agricole peut générer des revenus réguliers comme des fermages comme le propose le modèle de la plateforme Hectarea. Dans ce cas, vous investissez dans des ares de terres sous forme d'Obligations. 

*Investir comporte des risques de perte en capital

• Appréciation du capital

La valeur des terres agricoles tend à augmenter sur le long terme, offrant ainsi un potentiel de plus-value. Le prix des terrains agricoles en France progresse de 4% par an en moyenne sur les 10 dernières années.

3. Diversification du portefeuille

• Réduction des risques

Investir dans des actifs tangibles comme la terre agricole permet de diversifier un portefeuille d'investissements, réduisant ainsi les risques globaux.

4. Protection contre l'inflation

• Indexation sur l'inflation

Les terres agricoles et les produits issus de leur exploitation tendent à augmenter en valeur avec l'inflation, protégeant ainsi l'investisseur contre la dévaluation de la monnaie.

5. Demande croissante de produits alimentaires

• Augmentation de la population mondiale

La demande de produits alimentaires augmente avec la croissance de la population mondiale, garantissant un marché constant et croissant pour les produits agricoles.

• Changement des habitudes alimentaires

L'augmentation de la consommation de produits alimentaires de qualité et biologiques renforce la demande pour certains types de cultures et élevages.

6. Opportunités environnementales et sociales

• Agriculture durable

Investir dans des pratiques agricoles durables et respectueuses de l'environnement peut non seulement être bénéfique pour la planète, mais aussi préserver la souveraineté alimentaire.

• Responsabilité sociale

50% des terres vont changer de main dans les 10 prochaines années. Une majorité de ces derniers souhaitent accélérer la transition écologique de l'agriculture et peuvent avoir des difficultés a financé leur installation. Contribuer au développement rural et à la sécurité alimentaire peut avoir un impact social positif.

Lire aussi : Comprendre l’investissement responsable (ISR) 

7. Héritage et transmission

• Valeur intergénérationnelle

La terre agricole est un actif tangible qui peut être transmis de génération en génération, constituant ainsi un patrimoine familial durable.

Investir dans la terre agricole peut donc offrir une combinaison de sécurité, de rendement, de diversification et de potentiel de plus-value à long terme, tout en permettant de contribuer positivement à la société et à l'environnement.

Foncier agricole et immobilier locatif

Investir dans le foncier agricole et l'immobilier locatif présente des avantages distincts et des stratégies spécifiques. Voici une comparaison et des points importants à considérer pour vos projets de placement.

Rappel sur le Foncier agricole

Avantages

• Sécurité et stabilité

La terre agricole est souvent perçue comme un investissement stable, moins volatil que d'autres actifs.

• Valorisation à long terme

Les terres agricoles tendent à augmenter en valeur sur le long terme, en raison de la demande croissante de produits alimentaires et de terres cultivables.

• Revenus agricoles

Exploiter ou louer des terres agricoles peut générer des revenus réguliers via la vente de produits agricoles ou le paiement de baux ruraux (= fermages).

• Avantages fiscaux

En France, les terres agricoles bénéficient d'exonérations fiscales partielles ou totales, de régimes fiscaux avantageux et de dispositifs de transmission favorables.

• Diversification de portefeuille

Investir dans les terres agricoles peut être un moyen de diversifier un portefeuille d'investissements, réduisant ainsi les risques globaux.

Inconvénients

• Rendement limité

Les rendements des terres agricoles peuvent être inférieurs à ceux de l'immobilier locatif.

• Complexité de gestion

L'exploitation agricole nécessite des compétences spécifiques et une gestion active.

• Risques climatiques

Les aléas climatiques peuvent affecter la production agricole et, par conséquent, les revenus.

L’Immobilier locatif

Avantages

• Rendements attractifs

L'immobilier locatif peut offrir des rendements élevés, notamment dans les zones à forte demande locative.

• Flux de trésorerie réguliers

Les loyers perçus génèrent des revenus réguliers et prévisibles.

• Appréciation du capital via l'urbanisme

La valeur des biens immobiliers tend à augmenter avec le temps, surtout dans les zones urbaines en développement.

• Diversité des types de biens

L'investisseur peut choisir parmi différents types de biens (appartements, maisons, commerces) selon ses objectifs et sa tolérance au risque.

Inconvénients

• Gestion et entretien

La gestion des biens locatifs peut être chronophage et nécessite souvent l'intervention de professionnels (gestionnaires de biens, agents immobiliers).

• Risques locatifs

Les périodes de vacance locative, les impayés de loyers et les dégradations des biens sont des risques à prendre en compte.

• Fiscalité

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu, et les propriétaires doivent également payer des taxes foncières et des charges d'entretien.

Lire aussi : Pourquoi investir dans l’immobilier locatif responsable ? 

Comparaison et stratégie

• Objectifs des placements
  • Sécurité et diversification

Le foncier agricole peut offrir une diversification et une sécurité accrues pour les investisseurs cherchant à réduire les risques globaux de leur portefeuille.

• Rendements élevés

L'immobilier locatif peut être plus adapté pour ceux recherchant des rendements élevés et des flux de trésorerie réguliers.

• Compétences et gestion
  • Agriculture

Tout dépend du type d'investissement. En fonction, cela peut nécessiter des compétences spécifiques et une implication active dans la gestion de l'exploitation.

• Immobilier

Peut-être déléguée à des professionnels, bien que cela engendre des coûts supplémentaires.

• Fiscalité
  • Foncier agricole

Bénéficie de divers avantages fiscaux, notamment des exonérations et des régimes fiscaux favorables.

• Immobilier locatif

Soumis à une fiscalité plus lourde, mais des dispositifs comme le régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peuvent offrir des avantages.

Le choix dépend des objectifs financiers, des compétences en gestion, de la tolérance au risque et des préférences personnelles de l'investisseur. Une stratégie diversifiée, combinant les deux types d'investissements, peut offrir un équilibre optimal entre sécurité, rendement et diversification. Pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille, intégrer le foncier agricole peut réduire les risques et augmenter la stabilité globale.

Comment acheter une terre agricole ?

Il existe plusieurs plateformes et structures qui permettent d'investir dans la terre agricole. Voici quelques options pour faciliter votre placement dans des ares ou hectares.

1. Groupements Fonciers Agricoles (GFA)

Les GFA permettent aux investisseurs d'acquérir des parts dans des sociétés civiles qui détiennent des terres agricoles.

• Fonctionnement

Vous achetez des parts dans un GFA, et les fonds sont utilisés pour acquérir et gérer des terrains agricoles.

• Avantages

Diversification du risque, gestion professionnelle des terres, avantages fiscaux.

2. Plateformes de financement agricole

Ces plateformes permettent aux investisseurs de financer des projets agricoles.

Hectarea

Plateforme d'investissement à destination des particuliers qui souhaitent investir leur épargne en faveur d'agriculteurs soucieux de bien faire en France. 

Fonctionnement 

• Côté particulier consommateur

Ils ont la possibilité d'investir dans un terrain agricole à partir de 500€ sous la forme d'une Obligation. Ils investissent seulement sur la partie foncière, par sur des sociétés agricoles pour limiter le risque sur les placements. En contrepartie, ils reçoivent des loyers stables (dits fermages) sur la Plateforme versés par l'agriculteur tous les mois. Sans oublier, la plus-value potentielle lors de la revente de la terre. Ils investissent sur un terrain agricole pour le compte d'un agriculteur et non dans une grande structure qui investit plus tard les fonds comme les SCPI.

• Côté agriculteur

Les agriculteurs créent une structure qui détient le terrain agricole et qui permet de l'exploiter sous la forme d'un bail rural. Ils ont une option préférentielle de rachat pour le terrain. Via un réseau social intégré à la Plateforme, ils établissent un lien direct avec les particuliers investisseurs, ce qui pour certain rompt l'isolement créé par l'activité et le développement de son exploitation. 

Miimosa

Plateforme de financement participatif dédiée à l'agriculture et à l'alimentation, permettant de financer des projets agricoles en France et en Belgique.

Fonctionnement 

La plateforme vise à rapprocher les citoyens des porteurs de projets agricoles et alimentaires, et à favoriser des pratiques plus respectueuses de l'environnement et de la santé. Ferme biologique, agroforesterie ou encore circuits courts (développement de réseaux de distribution directe entre producteurs et consommateurs pour réduire les intermédiaires et promouvoir les produits locaux), les projets sont diverses et toutes régions confondues.

La plateforme propose deux types de financement :

• Don avec contrepartie

Les contributeurs soutiennent des projets en échange de contreparties non financières, comme des produits de l'exploitation agricole, des expériences ou des invitations à des événements.

• Prêt rémunéré

Les investisseurs prêtent de l'argent à des projets agricoles et alimentaires en échange d'un rendement financier. Les prêts sont généralement sur une période de 1 à 5 ans, avec des taux d'intérêt pouvant varier.

3. Sociétés de gestion de fonds agricoles

Certaines sociétés gèrent des fonds spécialisés dans l'investissement agricole.

4. Sociétés civiles d'exploitation agricole (SCEA)

Les SCEA permettent à plusieurs investisseurs de s'associer pour exploiter des terres agricoles.

• ‍Fonctionnement

Les investisseurs créent une société civile pour acheter et exploiter des terres agricoles.

• Avantages

Partage des coûts et des revenus, gestion collaborative, possibilité d'obtenir des subventions et des aides.

5. Fermes partagées ou collaboratives

Certaines initiatives permettent aux particuliers de devenir copropriétaires de terres agricoles, pour ensuite les louer à des agriculteurs comme Terre de Liens.

6. Investissement direct via agences spécialisées

Des agences immobilières spécialisées dans les terres agricoles peuvent vous aider à trouver et à acheter des terres. Les Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (Safer) en France présentes dans chaque région jouent un rôle crucial dans la régulation du marché foncier agricole, en facilitant l'achat de terres par les agriculteurs.

Conclusion

Investir dans la terre agricole peut se faire de différentes manières selon vos objectifs, votre tolérance au risque et votre niveau d'implication souhaité. Avant de vous engager, il est recommandé de bien étudier les options disponibles, de comprendre les aspects juridiques et fiscaux, et éventuellement de consulter un conseiller financier spécialisé.

Investir comporte des risques

Lire aussi : Comment bien investir quand on est débutant