Investir dans l'immobilier reste une valeur sûre pour de nombreux épargnants en quête de stabilité et de rendement. Parmi les nombreuses solutions d'investissement, la combinaison de la Société Civile Immobilière (SCI) avec l'assurance-vie se distingue par ses avantages fiscaux et de gestion. En effet, intégrer une SCI au sein de son contrat d'assurance-vie permet de bénéficier des atouts de l'immobilier tout en profitant de la flexibilité et de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. Cet article explore en détail cette stratégie d'investissement, ses avantages, ses inconvénients, et fournit des conseils pour bien choisir sa SCI en assurance-vie.
En quoi consiste l’investissement en SCI via une assurance-vie ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s'associer pour acheter et gérer un bien immobilier. On distingue principalement deux types de SCI :
- SCI privée : Constituée par des particuliers, souvent en famille ou entre amis, elle permet de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés apportent des fonds ou des biens immobiliers et reçoivent en échange des parts de la SCI proportionnelles à leur apport. La gestion courante des biens, ainsi que les décisions importantes (vente, achat, travaux) sont prises par les associés en assemblée générale. La SCI privée facilite la gestion collective et la transmission du patrimoine immobilier, tout en permettant de bénéficier de certains avantages fiscaux.
- SCI de rendement : Créée par des organismes financiers, cette SCI sert de support d’investissement. Elle est gérée par des sociétés de gestion professionnelles qui se chargent d’acquérir, gérer et optimiser un portefeuille de biens immobiliers. Les investisseurs achètent des parts de la SCI, et non les biens immobiliers directement, et perçoivent des revenus sous forme d’une quote part, ou sont capitalisés au sein de la société (ce qui valorise le prix des parts). Les SCI de rendement sont souvent intégrées dans des produits d’épargne comme l’assurance-vie, permettant ainsi aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et de bénéficier des avantages fiscaux liés à ces produits.
Conseil de Goodvest : Vous pouvez aussi retrouver des SCI comme supports dans un PER (Plan d’Epargne Retraite) ou un contrat de capitalisation.
La SCI comme support d’investissement de l’assurance-vie
L’assurance-vie est un contrat d’épargne qui permet à l’assuré de constituer un capital sur le long terme, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Elle offre une grande flexibilité en termes de supports d’investissement : fonds en euros, unités de compte (actions, obligations), SCPI, OPCI, et également SCI.
Investir en SCI via une assurance-vie signifie que les fonds versés sur le contrat sont utilisés pour acheter des parts de SCI. Voici comment cela fonctionne :
- Versement des primes : L’épargnant verse des primes sur son contrat d’assurance-vie.
- Choix des supports : Il sélectionne les supports d’investissement parmi les options proposées par l’assureur, y compris les SCI.
- Gestion professionnelle : La société de gestion de la SCI se charge de l’acquisition, de la gestion et de l’optimisation des biens immobiliers.
- Réception des revenus : Les revenus générés par les biens immobiliers (loyers, plus-values) sont généralement conservés au sein de la SCI ce qui a pour effet mécanique de valoriser le prix de vente des parts (augmentant ainsi l’encours de l’assurance-vie).
En intégrant des SCI dans une assurance-vie, l’investisseur peut ainsi profiter de la performance immobilière tout en bénéficiant des avantages fiscaux et de la gestion professionnelle, sans avoir à s’occuper de la gestion quotidienne des biens.
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Quels sont les avantages de la SCI en assurance-vie ?
Investir facilement dans l’immobilier en déléguant la gestion immobilière
Investir en SCI via une assurance-vie permet de capter la performance immobilière sans avoir à gérer directement les biens. Contrairement à un investissement immobilier en direct, qui nécessite un engagement important en termes de gestion locative, immobilière et administrative, la SCI offre une solution de délégation de la gestion. Cela inclut la recherche de locataires, la gestion des contrats de location, l'entretien des biens et la gestion des éventuels travaux. Tous ces aspects représentent un coût en temps et en argent pour un investisseur individuel. En déléguant ces tâches à des professionnels via la SCI, l'investisseur peut se concentrer sur d'autres activités tout en bénéficiant des revenus générés par l'immobilier.
Optimisation fiscale des rendements et plus-values
Détenir une SCI via une assurance-vie permet de profiter de la fiscalité avantageuse de cette dernière, plutôt que d’être soumis à l’impôt sur le revenu en cas de détention directe. En effet, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et les dividendes (pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés) sont imposés directement chez le détenteur en cas de détention directe.
En revanche, via une assurance-vie, les gains bénéficient de la fiscalité spécifique à ce produit d’épargne. Les principaux avantages fiscaux sont :
- Pas de retrait, pas d’impôt : Tant que l’épargne n’est pas retirée, aucune imposition n’est due.
- Abattement sur les gains : Après 8 ans de détention, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple (marié ou pacsé).
- Taux réduit d'imposition : Les gains sont taxés à un taux forfaitaire de 7,5 % après 8 ans (après abattement), contre un taux plus élevé pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières générés par une SCI en détention directe.
- Exonération en cas de décès : Les capitaux transmis aux bénéficiaires bénéficient d’une exonération partielle ou totale selon l’âge des versements et les montants concernés.
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Conseil de Goodvest : Comparativement aux actifs financiers, les actifs immobiliers sont très lourdement taxés en France. Utiliser l’assurance-vie comme véhicule pour capter la rentabilité de l’immobilier est une aubaine pour aligner la fiscalité immobilière à celle des actifs financiers. En prime, vous y ajoutez la surcouche des avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Optimisation des frais d’entrée
Investir directement dans l’immobilier locatif induit des frais élevés, tels que les frais de notaire, les frais de travaux, les frais d'agence, etc. Ces frais doivent généralement être amortis sur une période de plus de 5 ans pour atteindre le seuil de rentabilité de l’investissement.
En revanche, en SCI via une assurance-vie, les frais d’entrée sont compris généralement entre 0 et 2 %. Cela permet de rentabiliser rapidement l’investissement, souvent dès les premières années (si la performance est favorable). De plus, cette structure de frais rend le placement immobilier accessible sur un horizon de moyen terme, contrairement à l’investissement direct qui nécessite souvent un engagement à long voire très long terme.
Flexibilité de gestion et de sortie
Sauf clause contractuelle contraire, il est théoriquement possible de liquider son investissement plus rapidement et facilement via une assurance-vie grâce à une opération d’arbitrage (cela prend néanmoins un peu plus de temps que la liquidation d’unités de compte en actions, en raison de l’absence de cotation des parts). En effet, l’investisseur peut choisir de réallouer ses investissements sans vendre directement les parts de la SCI, évitant ainsi les démarches administratives complexes.
À titre de comparaison, avec une SCI privée, la cession de parts nécessite souvent un processus long et coûteux, incluant les droits d’enregistrement de cession qui représentent environ 5 % de la valeur totale des parts. L’assurance-vie permet d’éviter ces inconvénients, offrant une flexibilité accrue pour l’investisseur.
Une performance annuelle correcte pour un risque modéré
En investissant en SCI via une assurance-vie, il est possible de s’attendre à un rendement net de frais d’environ 4 % par an. Ce rendement, bien qu'inférieur à celui de certains supports en actions, présente un risque modéré, ce qui en fait un investissement attractif pour les épargnants à la recherche de stabilité.
En comparaison, l’immobilier locatif en direct peut offrir des rendements bruts plus élevés, mais après imposition et charges, il est souvent difficile de dépasser les 5 % sans prendre des risques importants. Ainsi, la SCI via une assurance-vie combine une performance satisfaisante avec une gestion du risque optimisée.
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Conseil de Goodvest : La SCI peut alors être une alternative intéressante aux fonds obligataires voire à certains fonds euros croissance, dont le capital n’est que partiellement garanti. Elle reste au demeurant une bonne façon pour accroître la diversification de votre portefeuille afin de lisser la volatilité !
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Quels sont les inconvénients d’investir en SCI avec une assurance-vie ?
L’absence d’effet levier
Un des avantages majeurs de l’immobilier en direct est la possibilité de recourir au prêt immobilier pour financer l’achat de biens. Ce mécanisme permet de démultiplier la valeur de l’investissement initial en empruntant une somme plus importante que le capital personnel, tout en bénéficiant des revenus locatifs générés par le bien.
Par exemple, avec un apport initial de 20 %, un investisseur peut financer 100 % de l’achat du bien immobilier grâce au crédit. Ce levier financier augmente la rentabilité du capital initialement investi (hors prêt) car les revenus locatifs couvrent souvent une partie des remboursements du prêt, et la valeur du bien peut s’apprécier sur le long terme.
En revanche, investir en SCI via une assurance-vie ne permet pas d’utiliser ce levier, car l’investissement est réalisé directement avec les fonds propres de l’assuré sans possibilité de financement par emprunt.
Les frais de l’assurance-vie
L’assurance-vie facture des frais aux épargnants, ce qui peut réduire la performance nette de l’investissement. Les principaux frais associés à une assurance-vie sont :
- Frais d’entrée : Ces frais sont prélevés lors des versements effectués sur le contrat. Ils varient généralement entre 0 et 2 %.
- Frais de gestion : Ils sont prélevés annuellement sur le capital investi. Ces frais couvrent la gestion administrative et financière du contrat et varient entre 0,5 % et 1 %.
- Frais d’arbitrage : Appliqués lors de la modification de l’allocation des investissements, ils peuvent varier entre 0 et 1 % du montant arbitré.
Passer par une assurance-vie implique donc des frais supplémentaires par rapport à un investissement direct en SCI. Toutefois, ces frais peuvent être compensés par la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie et par des frais d’acquisition réduits, comme mentionné précédemment.
Conseil de Goodvest : Dans la mesure où les frais affectent directement la performance de votre épargne, nous vous recommandons de choisir une assurance-vie optimisée en frais. Sachez que l’assurance-vie de Goodvest est l’une des assurances-vie les plus compétitives du marché en termes de frais, garantie sans frais cachés. Découvrez dès maintenant nos tarifs !
Les frais de gestion de la SCI et les frais cachés
Outre les frais de l’assurance-vie, la gestion des SCI induit des frais de gestion qui sont déduits du résultat de la SCI et donc de la performance versée à l’épargnant. Ces frais incluent la gestion des biens immobiliers, les frais de maintenance, les assurances, et les charges diverses. Cette déduction peut manquer de clarté pour les investisseurs, car ils ne sont pas toujours détaillés de manière transparente.
De plus, les SCI peuvent aussi investir indirectement dans l’immobilier en plaçant une partie de leurs actifs dans d’autres véhicules d’investissement tels que SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou d’autres SCI. Dans ce cas, les frais de gestion deviennent encore moins lisibles, car ils se cumulent avec ceux des autres structures d’investissement, rendant difficile l’évaluation précise des coûts totaux supportés par l’investisseur.
Risques financiers
Investir dans l’immobilier via une SCI en assurance-vie expose l’investisseur aux risques du marché immobilier. Ces risques peuvent inclure :
- Vacance locative : Si les biens détenus par la SCI ne sont pas loués, les revenus locatifs diminuent, affectant ainsi les performances de l’investissement.
- Dépréciation des biens : La valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction du marché, des conditions économiques et de l’emplacement des biens.
- Risques spécifiques : Les SCI thématiques, qui investissent dans des secteurs spécifiques comme l’immobilier commercial ou les résidences seniors, peuvent être particulièrement sensibles aux changements de réglementation ou aux évolutions du marché.
Il est important de noter que certaines SCI diversifient leurs investissements en incluant divers types d’actifs immobiliers et indirects, ce qui peut réduire les risques. Cependant, cette diversification peut également rendre la compréhension des risques et des performances plus complexe pour l’investisseur.
Comment bien choisir sa SCI en assurance-vie ?
Choisir la bonne SCI pour son assurance-vie nécessite une évaluation attentive de plusieurs critères clés pour maximiser le rendement et minimiser les risques.
Critère n°1 : Les frais
- Frais de gestion : Examinez les frais de gestion annuels de la SCI. Ces frais couvrent la gestion administrative et la gestion des biens immobiliers. Les frais de gestion élevés peuvent réduire la performance nette de votre investissement.
- Frais d'entrée : Vérifiez s'il y a des frais d'entrée associés à l'achat de parts de la SCI. Certains contrats d'assurance-vie offrent des SCI avec des frais d'entrée réduits, voire inexistants.
- Frais de sortie : Assurez-vous de connaître les frais associés à la vente ou au rachat de vos parts de SCI, même si l'assurance-vie permet généralement des arbitrages internes sans frais.
Critère n°2 : La diversification de la SCI
- Type d'actifs : Assurez-vous que la SCI investit dans une diversité de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiels, etc.). Une diversification géographique et sectorielle peut réduire les risques et améliorer la résilience de votre investissement.
- Stratégie d'investissement : Comprenez la stratégie d'investissement de la SCI (valeur ajoutée, rendement, développement, etc.) pour vous assurer qu'elle correspond à vos objectifs et à votre tolérance au risque.
Critère n°3 : Gestion et réputation
- Société de gestion : Recherchez des SCI gérées par des sociétés de gestion réputées et expérimentées dans le domaine de l'immobilier. La qualité de la gestion est un facteur déterminant de la performance de la SCI.
- Stabilité financière : Évaluez la stabilité financière et la capacité de la société de gestion à maintenir les performances même en période de marché défavorable.
Critère n°4 : La performance
- Rendement historique : Consultez les rendements historiques de la SCI, en tenant compte des performances passées. Bien que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, elles donnent une indication de la gestion et de la stabilité de la SCI.
- Performance nette : Analysez les performances nettes de frais de gestion pour évaluer le rendement réel de votre investissement après déduction des frais. Privilégiez les SCI offrant un rendement net compétitif par rapport à d'autres options de placement immobilier.
- Comparaison avec d'autres SCI : Comparez la performance de la SCI avec d'autres SCI similaires. Un bon rendement doit se situer dans la moyenne haute du marché pour être considéré comme attractif.
Exemples de SCI disponibles en assurance-vie
*Du 30/06/2022 au 30/06/2024, brute de frais de gestion du contrat d’assurance-vie
Quelles sont les alternatives aux SCI pour investir dans l’immobilier avec une assurance-vie ?
Investir dans l'immobilier via une assurance-vie ne se limite pas aux SCI. Il existe d'autres supports immobiliers qui permettent aux épargnants de diversifier leur portefeuille tout en profitant des avantages fiscaux et de gestion de l'assurance-vie. Parmi ces alternatives, on trouve les SCPI, les SIIC et les OPCI.
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