PER Immobilier : Un placement privilégié pour votre retraite

Le Plan Epargne Retraite (PER) est un dispositif d’épargne retraite qui permet de préparer votre retraite tout en faisant des économies d’un point de vue fiscal. Notre guide vous présente le principe du PER immobilier, les différents types de fonds disponibles ainsi que ses avantages et limites.

Le PER, comment ça marche ?

Le fonctionnement du PER

Le Plan d'Épargne Retraite (PER) représente une solution d'épargne long terme, conçue pour préparer sa retraite tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Ce dispositif, successeur des contrats Madelin, du PERP (Plan d'Épargne Retraite Populaire) et de l'article 83, s'inscrit dans la continuité de ces produits, tout en offrant plus de souplesse et d'options d'investissement. À l'instar d'un contrat d'assurance-vie, le PER est structuré autour de contrats bi-compartiment, une caractéristique qui permet aux épargnants d'investir à la fois en fonds euros, garantissant une certaine sécurité du capital, et en unités de compte, offrant un potentiel de rendement plus élevé.

L'un des principaux atouts du PER est sa capacité à diversifier les investissements. En effet, au sein des unités de compte, il est possible de trouver une large gamme d'actifs, comme des fonds actions ou obligations, des ETF ESG ou encore des fonds immobiliers, que nous allons voir aujourd’hui.

Les avantages du PER

Avantage fiscal : Déduction des versements sur le PER du revenu imposable, hors plafonnement des niches fiscales.
Transfert d'anciens contrats retraite : Possibilité de regrouper et de transférer des fonds de contrats retraite antérieurs (Madelin, PERP, article 83) dans un nouveau PER, offrant des conditions plus avantageuses.

Flexibilité de retrait : Options de déblocage anticipé des fonds avant la retraite, notamment pour des accidents de la vie ou l'achat d'une résidence principale.
Retrait flexible sous forme de capital : Choix du mode de retrait à la retraite (capital total ou fractionné, rente, ou combinaison des deux), apportant plus de flexibilité que les options traditionnelles limitées à des rentes viagères.

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Comment investir dans l’immobilier via un PER ?

Investir dans un PER immobilier peut se faire via une variété de supports d'investissements collectifs régulièrement appelés : “pierre-papier”. Plutôt que de posséder directement un bien immobilier unique, vous avez la possibilité d'acquérir à travers les unités de compte de votre PER immobilier, des parts dans des sociétés qui possèdent, gèrent et exploitent un ensemble d'actifs immobiliers diversifiés :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) :

Parmi les options disponibles pour le PER immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se distinguent comme un choix privilégié pour investir dans l'immobilier de manière indirecte.

Les SCPI sont des structures qui permettent d'investir dans un ensemble diversifié de biens immobiliers. En acquérant des parts de SCPI avec un PER immobilier, l'investisseur devient propriétaire d'une fraction d'un parc immobilier tertiaire composé, par exemple, de bureaux, de commerces, d'entrepôts logistiques, ou encore d'établissements de santé comme des hôpitaux et des cliniques. L'objectif principal des SCPI est de générer des revenus stables et réguliers sur le long terme pour les porteurs de parts, grâce aux loyers perçus sur ces biens immobiliers. Les revenus générés par les parts de SCPI, au lieu d'être versés directement sous forme de loyers à l'investisseur, sont capitalisés au sein du fonds en euros du PER.

Le rendement moyen des SCPI sur le marché tourne autour des 4,5%* par an, il est cependant possible de trouver des SCPI bien plus performantes.

L'un des avantages majeurs des SCPI est la diversification qu'elles offrent, tant du point de vue de la typologie des actifs que de leur localisation géographique. Cette diversification contribue à réduire le risque global de l'investissement, faisant des SCPI une option séduisante pour les investisseurs souhaitant s'exposer à l'immobilier sans avoir à gérer directement des propriétés.

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) constituent une autre option intéressante pour les investisseurs souhaitant s'engager dans un PER immobilier.

L'OPCI est un véhicule d'investissement qui se compose d'actifs immobiliers, similaires aux SCPI, mais y ajoute une dimension supplémentaire avec l'inclusion d’une poche d'actifs financiers tels que des actions, obligations, et autres OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Cette combinaison permet une gestion dynamique du capital, visant à diversifier et valoriser l'investissement. L'allocation d'actifs au sein d'un OPCI varie généralement entre 50 à 65% en immobilier, le reste étant alloué aux actifs financiers.

Un des principaux avantages de l'OPCI réside dans sa liquidité. Contrairement à la SCPI ou la Société Civile Immobilière (SCI), où l'investissement est majoritairement immobilisé dans des biens physiques, l'OPCI, grâce à sa composante financière, offre aux investisseurs la possibilité de disposer de liquidités de manière plus aisée.

Bien que les OPCI proposent une approche diversifiée et flexible de l'investissement immobilier, il est important de noter que leurs rendements sont généralement plus modestes par rapport à ceux des SCPI. Cette différence de rendement reflète le profil de risque et de liquidité différent, offrant une option plus équilibrée pour les investisseurs qui privilégient la diversification et la disponibilité de leurs investissements.

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) fonctionnent sur le principe des sociétés civiles classiques, où il est possible de s'associer avec des amis ou des membres de la famille pour investir ensemble dans l'immobilier. Toutefois, les SCI accessibles via les unités de compte des assurances-vie ou des PER immobiliers se distinguent par leur capital ouvert, offrant aux investisseurs la flexibilité d'acheter et de vendre des parts à leur guise.

L'objectif principal d'une SCI est la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier destiné à générer des revenus locatifs réguliers. Ces revenus viennent se capitaliser, contribuant à la croissance du patrimoine des investisseurs au fil du temps.

Contrairement aux SCPI, qui se concentrent principalement sur l'acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs, les SCI adoptent une approche plus diversifiée. Elles investissent non seulement en direct dans l'immobilier physique mais aussi dans des parts de fonds immobiliers non cotés (y compris des SCPI), des foncières cotées, et des produits dérivés immobiliers. Cette diversification permet aux SCI de couvrir un large éventail d'opportunités sur le marché immobilier, tout en conservant une poche de liquidités pour assurer la flexibilité financière.

Les avantages d’investir dans un PER immobilier

Investir dans un Plan d'Épargne Retraite immobilier présente plusieurs avantages significatifs pour les épargnants cherchant à optimiser leur préparation à la retraite tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

La diversification de votre allocation

Intégrer une poche immobilière dans votre PER permet une diversification efficace de votre portefeuille d'investissement. En plus du fonds euros et des divers fonds (actions, obligations, ETF, etc.) déjà présents, l'ajout de l'immobilier expose les épargnants à un marché distinct et lui épargne les fluctuations des marchés financiers traditionnels. Cette diversification peut réduire le risque global de votre portefeuille tout en offrant un potentiel de rendement attractif, caractéristique essentielle de l'investissement immobilier.

Une fiscalité plus souple

Le PER immobilier bénéficie d'une fiscalité avantageuse par rapport à l'investissement immobilier direct. Les loyers perçus ne sont pas imposés pendant la durée de vie du contrat, car il n'y a pas de retraits, et il n'y a pas de fiscalité sur les plus-values au moment de la revente. La fiscalité s'applique uniquement au moment du retrait des fonds, sur un mode similaire à celui de l'assurance-vie, bien qu'un peu moins avantageux du fait des déductions fiscales réalisées sur les versements du PER immobilier.

Pour approfondir, Goodvest propose un article détaillé sur la fiscalité du PER, offrant une ressource précieuse pour les investisseurs souhaitant comprendre les implications fiscales de leur investissement.

Une liquidité accrue

Le Plan d’Epargne Retraite immobilier offre une liquidité supérieure à celle de l'immobilier en direct. Grâce à un marché actif permettant l'achat et la vente rapides des parts, combiné à des obligations réglementaires imposées par le code de l'assurance qui exigent une liquidité importante de la part des assureurs, les épargnants bénéficient d'une flexibilité notable lorsqu'ils souhaitent revendre leurs parts.

Une exonération d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Investir dans un PER immobilier permet d'éviter l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) jusqu'au moment du rachat des fonds. Cette caractéristique est particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui détiennent déjà de l'immobilier et qui souhaitent s'exposer davantage à ce marché sans accroître leur charge fiscale liée à l'IFI.

Investir dans un PER immobilier ISR avec Goodvest

Dans l'univers de l'investissement immobilier, les fonds ISR (Investissement Socialement Responsable) se sont imposés comme une option privilégiée pour les investisseurs conscients de l'impact écologique et social de leurs placements. Si une grande partie des fonds immobiliers se revendiquent désormais ISR, il est légitime de s'interroger sur l'authenticité de l'engagement de certaines sociétés de gestion envers la cause écologique et la performance énergétique réelle de ces fonds.

Goodvest se positionne comme un acteur majeur de l'investissement responsable, offrant des solutions d'assurance-vie et de PER entièrement dédiés à l'environnement. Nous procédons à une analyse rigoureuse de chaque fonds proposé, en utilisant des méthodes d'évaluation avancées pour sélectionner uniquement les fonds ayant un impact positif sur l'environnement tout en garantissant une rentabilité financière solide. Cette démarche témoigne de notre engagement profond pour la cause environnementale et de notre volonté de proposer des produits d'investissement alignés sur les valeurs de nos clients.

Goodvest travaille activement à enrichir son offre prochainement, avec des fonds immobiliers ISR qui répondent non seulement à nos critères de performance financière mais aussi à nos exigences écologiques et sociétales.

Pour les investisseurs intéressés par un PER ou une assurance-vie qui allie éthique et performance, Goodvest propose des solutions sur mesure. Que vous souhaitiez prendre rendez-vous pour discuter de votre projet d'investissement ou simuler votre projet dans un PER ou une assurance vie ISR, notre équipe est à votre disposition pour vous accompagner dans la réalisation de vos objectifs financiers et responsables.

*Investir comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas les performances futures.