Comment devenir rentier immobilier ?

Devenir rentier immobilier fait rêver de nombreux investisseurs en quête de liberté financière. Mais pour réussir dans ce domaine, il est essentiel de bien comprendre les étapes, les stratégies et les risques liés à l’investissement immobilier. Dans cet article, découvrez comment bâtir un patrimoine rentable tout en diversifiant vos placements pour un avenir sécurisé et équilibré.

Pourquoi devenir rentier immobilier ?

Devenir rentier immobilier est un objectif qui attire de nombreux Français, et ce n’est pas sans raison. L’immobilier, en tant que placement, est réputé pour son risque modéré, sa valorisation régulière et continue dans le temps, et sa capacité à générer des revenus stables sur le long terme. Pour beaucoup, c’est une porte d’entrée idéale vers l’indépendance financière.

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Ce qui distingue l’immobilier des autres investissements, c’est la possibilité de s’enrichir sans disposer d’un apport important. En effet, grâce à l’effet de levier du crédit, il est possible de financer un bien sans avoir les fonds nécessaires sur son compte bancaire. Contrairement aux placements boursiers, qui nécessitent des liquidités pour être acquis, un bien immobilier peut être acheté à crédit, avec des mensualités partiellement, voire totalement, couvertes par les loyers perçus. Cela offre une opportunité unique d’accroître son capital avec un effort d’épargne faible, parfois même inexistant.

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Toutefois, il est important de rester lucide : parvenir à autofinancer un bien, c’est-à-dire couvrir intégralement les mensualités grâce aux loyers perçus, est devenu de plus en plus difficile de nos jours. Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, tandis que les loyers n’ont pas suivi la même progression. Résultat : un capital plus élevé à rembourser pour des revenus locatifs équivalents.

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Malgré ces défis, l’immobilier reste la voie la plus connue et accessible pour devenir rentier immobilier. Il permet de générer des revenus passifs réguliers grâce aux loyers ou de se constituer un capital important en revendant ses biens.

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Les 4 étapes pour devenir rentier

Pour devenir rentier immobilier, il est forcément indispensable de réaliser un premier investissement… Cela implique de suivre des étapes clés et d'éviter certaines erreurs courantes. Pour maximiser vos chances de succès, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra vous guider tout au long du processus.

1. Étude de marché et choix de l’emplacement

L’emplacement est le critère numéro un pour réussir votre investissement immobilier. Il doit être soigneusement sélectionné pour attirer des locataires de qualité et garantir la rentabilité de votre bien. Privilégiez les zones attractives, comme les quartiers étudiants ou les bassins d’emploi dynamiques. Ces zones offrent une demande locative élevée et réduisent considérablement le risque de vacances locatives.

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Cependant, il faut également comprendre un aspect clé : investir dans des zones moins attractives peut sembler intéressant à première vue grâce à des prix immobiliers bas et des rentabilités brutes plus élevées. Mais attention, ces zones présentent souvent des risques locatifs accrus (vacances prolongées, impayés) et une faible demande à la revente, ce qui pourrait entacher la rentabilité réelle de votre projet.

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Conseil de Goodvest : Mieux vaut privilégier des zones à forte demande, quitte à réduire légèrement vos espérances de rentabilité, pour limiter les risques et assurer une stabilité à long terme.

2. Calcul de la rentabilité de votre investissement

Le calcul de la rentabilité est un élément clé pour devenir rentier immobilier. Ce calcul ne doit pas se limiter à la rentabilité brute, définie comme le rapport entre les loyers annuels et le coût total de l’investissement.

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Pour une vision plus réaliste, calculez la rentabilité nette en intégrant :

Les charges du bien : frais de copropriété, entretien, réparations.
Les taxes : impôts locaux, taxe foncière.
L’impôt sur les revenus fonciers : selon le régime fiscal choisi.
Les éventuels imprévus : périodes de vacances locatives, travaux majeurs.

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Conseil de Goodvest : Adoptez une approche prudente : mieux vaut baser vos calculs sur des hypothèses pessimistes pour éviter les mauvaises surprises.

3. Financement et effet de levier du crédit

L’effet de levier du crédit est au cœur de toute stratégie pour devenir rentier immobilier. Il permet d’investir dans des biens que vous ne pourriez pas acquérir avec vos fonds propres, tout en augmentant progressivement votre patrimoine.

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La solution la plus courante est de contracter un crédit amortissable. Ce type de crédit lisse le remboursement du capital et des intérêts sur une durée définie. Voici quelques conseils pour optimiser votre financement :

Faites jouer la concurrence entre plusieurs banques ou passez par un courtier pour obtenir les meilleures conditions.
Privilégiez des durées longues (20 à 25 ans) pour réduire vos mensualités, ce qui améliore votre capacité d’endettement pour de futurs projets.
Préférez utiliser le crédit pour des investissements locatifs et réserver votre apport personnel pour une résidence principale ou d’autres investissements financiers. Cela vous permettra également de profiter de la déductibilité des intérêts d’emprunt avec le régime réel.

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Conseil de Goodvest : Pensez à choisir une assurance emprunteur respectueuse de l’environnement et à renégocier son coût régulièrement pour alléger vos charges.

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4. Gestion des biens

La gestion des biens immobiliers est une contrainte souvent sous-estimée, mais elle devient rapidement un défi lorsque vous accumulez plusieurs propriétés comme c’est le cas d’un rentier immobilier. Les tâches incluent la recherche de locataires, les visites, les travaux d’entretien, la gestion des quittances, et les interactions avec la copropriété. Tout cela demande du temps et de l’énergie.

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Pour simplifier votre vie, vous pouvez confier la gestion locative à un professionnel. Attention toutefois, cette solution réduit votre rentabilité, car les frais de gestion varient entre 6 % et 12 % des loyers perçus.

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Conseil de Goodvest : Si vous souhaitez éviter les contraintes de gestion, envisagez la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Avec cette option, vous investissez dans un parc immobilier diversifié sans vous soucier de la gestion quotidienne.

Est-il possible de devenir rentier immobilier sans apport ?

La question revient souvent : peut-on devenir rentier immobilier sans apport ? La réponse est oui, mais cela dépend de plusieurs facteurs, notamment de votre profil financier et de votre stratégie. Le secret réside principalement dans l’utilisation de l’effet de levier du crédit immobilier.

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Cependant, pour que cette stratégie fonctionne et devenir rentier sans apport, il est crucial de justifier des revenus stables et suffisamment élevés dans le but d’obtenir un crédit immobilier. Ces revenus doivent également être en progression pour augmenter votre capacité d’emprunt au fil du temps.

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Si obtenir un financement sans apport reste possible, les conditions bancaires sont devenues de plus en plus strictes pour obtenir un prêt immobilier. De nombreuses banques refusent de financer un investissement locatif à 100 %, voire 110 % (montant du bien + frais annexes). Aujourd’hui, il est souvent exigé un apport personnel équivalent à 10 % à 30 % de la valeur du bien pour obtenir un crédit immobilier. Cet apport est généralement utilisé pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie, qui ne peuvent pas toujours être inclus dans le crédit immobilier.

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En l’absence d’apport, il est indispensable de présenter un dossier solide :

Un revenu stable et bien supérieur au seuil d’endettement maximal (souvent fixé à 35 % de vos revenus).
Une bonne gestion financière, prouvée par des relevés bancaires exemplaires.
Un projet d’investissement bien pensé, avec une rentabilité démontrée.
Une situation professionnelle stable sur le long terme.

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Stratégies pour maximiser vos revenus immobiliers

Lorsque l’on souhaite devenir rentier immobilier, il est essentiel de réfléchir aux stratégies permettant d’optimiser ses revenus. Voici quelques approches à considérer pour maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers.

Location courte durée vs. location longue durée

La location longue durée reste la forme classique de mise en location, qu’elle soit meublée ou nue. Elle offre une stabilité appréciable avec des locataires permanents, ce qui réduit les efforts de gestion. Cependant, sa rentabilité est souvent inférieure à celle de la location courte durée, car le revenu généré est généralement moins élevé.

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En revanche, la location courte durée, comme celle pratiquée via des plateformes telles qu’Airbnb, peut être beaucoup plus lucrative. Dans les zones touristiques ou attractives, le potentiel de revenus à la journée dépasse largement celui d’une location classique au mois. Toutefois, cette stratégie est exigeante : gestion des arrivées et départs, ménage régulier, et entretien constant du bien. Cela peut s’apparenter à une activité quotidienne, nécessitant un temps de gestion conséquent.

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Conseil de Goodvest : Soyez vigilant face aux évolutions légales. En raison de la crise du logement, des réformes fiscales pourraient limiter les avantages de la location courte durée pour inciter les propriétaires à opter pour des baux longue durée.

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Investissement en immobilier commercial vs. résidentiel

L’investissement en immobilier commercial est souvent plus rentable que le résidentiel, mais il comporte des spécificités à considérer :

Les baux commerciaux, souvent appelés baux 3-6-9, sont plus complexes sur le plan juridique, mais ils offrent une sécurité accrue sur le long terme. Ils se caractérisent par une durée initiale de 3 ans, renouvelable par périodes successives de trois ans.
Les travaux et aménagements sont fréquemment pris en charge par le locataire, ce qui réduit vos charges et améliore la rentabilité nette.
La sélection des locataires est plus délicate, car la viabilité de leur activité commerciale impacte directement votre investissement. Un commerce qui ferme peut engendrer une vacance locative prolongée.
Les banques exigent des garanties plus importantes pour financer un bien commercial, ce qui peut rendre l'accès à ce type d’investissement plus difficile.

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Malgré ces contraintes, un bien commercial peut offrir une rentabilité significativement supérieure, surtout si le locataire est solide et l’emplacement stratégique.

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La colocation pour multiplier les locataires

La colocation est une stratégie particulièrement efficace pour maximiser les revenus immobiliers tout en mutualisant les risques. Voici pourquoi :

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Elle permet de diviser le loyer global entre plusieurs locataires, ce qui augmente vos revenus locatifs. Par exemple, louer chaque chambre séparément est souvent plus rentable que louer un appartement entier.
La mutualisation des locataires diminue les risques financiers. Si un locataire ne paie pas, les autres loyers viennent compenser la perte.
Les grandes surfaces, souvent privilégiées pour la colocation, sont moins chères au mètre carré que les petites surfaces, ce qui accroît votre rentabilité globale.

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De plus, avec une colocation meublée, vous pouvez bénéficier du régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et notamment du régime réel qui permet de :

De déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.).
D’amortir le bien, ce qui réduit considérablement, voire efface le revenu imposable et permet donc d’optimiser la fiscalité.

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Comment choisir le bon régime fiscal pour devenir rentier immobilier ?

Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier pour devenir rentier, le choix du régime fiscal est une étape cruciale. En fonction du type de location (nue, meublée) ou de la structure (en nom propre ou en société), la fiscalité peut avoir un impact significatif sur vos revenus et sur la rentabilité de votre investissement.

En location nue

La location nue est souvent choisie pour sa simplicité. Elle consiste à louer un bien non meublé, ce qui réduit la gestion logistique (pas besoin de fournir des meubles). De plus, elle attire des locataires stables, souvent pour des contrats de longue durée.

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Cependant, ce type de location présente des limites en termes de fiscalité, car les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, souvent à un taux élevé.

Régime micro-foncier : Accessible pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an, il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
Régime réel : Il permet de déduire toutes les charges (travaux, frais d’entretien, taxes foncières, intérêts d’emprunt, etc.) de vos revenus locatifs.

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Le régime réel est particulièrement intéressant lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, générant un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi votre fiscalité. Cette stratégie est idéale lorsque vos revenus fonciers commencent à augmenter, vous permettant de maîtriser votre imposition.

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En location meublée

La location meublée est souvent plus rentable que la location nue. Les loyers sont généralement plus élevés, et elle offre une flexibilité pour attirer des locataires à court ou moyen terme. Toutefois, la gestion est plus exigeante, et des réformes fiscales en cours pourraient réduire ses avantages.

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Il existe deux types de loueurs en meublé :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Accessible tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’ils ne sont pas supérieurs à votre autres revenus professionnels. Ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en restant dans une logique patrimoniale.
LMP (Loueur Meublé Professionnel) : Obligatoire si vos revenus locatifs dépassent ces seuils. Ce régime est plus exigeant sur le plan fiscal et administratif.

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Le statut de loueur en meublé permet de choisir l’option fiscale la plus avantageuse pour vous :

Régime micro-BIC : Accessible pour des revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Régime réel : Permet de déduire toutes les charges ainsi que l’amortissement du bien, réduisant potentiellement à zéro l’impôt sur les revenus locatifs.

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Conseil de Goodvest : Attention, des réformes fiscales envisagées dans le projet de loi de finances 2025 pourraient réduire l’attractivité de la location meublée. Notamment, la déduction des amortissements pourrait être supprimée lors du calcul de la plus-value en cas de revente, augmentant ainsi la surface imposable.

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En société : SCI et SARL de famille

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Créer une société pour gérer vos biens peut offrir de nombreux avantages, notamment en termes de transmission et de flexibilité.

SCI (Société Civile Immobilière) : Idéale pour détenir des biens loués nus. À l’impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés sur les revenus fonciers au prorata de leurs parts. À l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices peuvent être réinvestis dans la société, mais attention à la taxation importante en cas de revente.
SARL de famille : Permet de louer des biens meublés tout en bénéficiant du régime LMNP ou LMP.

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Ces sociétés permettent de choisir entre une fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR) ou une fiscalité à l’impôt sur les sociétés (IS) :

À l’IR, les revenus sont directement imposés au niveau des associés, ce qui peut entraîner une fiscalité élevée pour des revenus locatifs importants.
À l’IS, la société est imposée sur ses bénéfices à un taux réduit, mais les dividendes distribués aux associés subissent une double imposition (IS + flat tax).

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Conseil de Goodvest : Si vous souhaitez investir en société, il est presque impératif de se faire accompagner par un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert comptable pour choisir le meilleur statut juridique et la fiscalité la plus adaptée à vos objectifs.

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Les risques et limites de l’investissement immobilier

L’immobilier est une excellente stratégie pour bâtir un patrimoine et générer des revenus passifs, mais il ne faut pas ignorer les risques et les limites qui y sont associés. Bien que séduisant, cet investissement n’est pas exempt de contraintes.

Les risques inhérents à l’immobilier

La vacance locative, ou l’absence de locataires pendant une période donnée, est un risque majeur. Chaque mois sans locataire signifie une perte de revenus tout en continuant à supporter les charges (crédit, taxes, entretien). Ce risque est particulièrement élevé dans les zones peu attractives ou en cas de mauvaise gestion.
Même avec des locataires en place, le risque d’impayés existe. Ces situations peuvent créer des tensions financières importantes, surtout si vous comptez sur les loyers pour rembourser votre emprunt. Bien que des garanties comme l’assurance loyers impayés puissent limiter cet impact, elles ne couvrent pas tous les cas.
L’effet de levier du crédit est un puissant outil pour investir sans disposer d’un capital initial important, mais il comporte des limites. Se surendetter en misant sur des revenus locatifs incertains peut mettre en péril l’ensemble de votre patrimoine et de votre situation financière en cas de problème.
Le taux d’endettement, fixé par les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), est limité à 35 %. De plus, ces règles ne considèrent plus l’intégralité des loyers perçus dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ce plafond peut donc rapidement être atteint, restreignant ainsi votre possibilité de vous endetter davantage pour continuer à faire croître votre patrimoine.
Investir massivement dans l’immobilier, bien que rassurant pour beaucoup, peut entraîner une concentration excessive du patrimoine. Ce manque de diversification expose votre portefeuille à des fluctuations du marché immobilier (baisse des prix, évolutions fiscales défavorables) et à des risques spécifiques liés à vos biens.

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L’importance de diversifier son patrimoine

Pour réduire les risques liés à l’immobilier, il est indispensable de diversifier vos placements. Chez Goodvest, nous croyons en une gestion patrimoniale équilibrée, sur mesure et respectueuse de l’environnement. En complément de vos investissements immobiliers, nous proposons des solutions financières responsables qui offrent des avantages significatifs :

L’assurance-vie : Investir dans des fonds alignés sur vos valeurs environnementales tout en préparant la transmission de votre patrimoine et en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Plan Épargne Retraite (PER) : Préparer votre avenir avec des placements durables tout en bénéficiant de réductions fiscales immédiates et en investissant sur des fonds diversifiés et respectueux de l’environnement.

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