Faut-il investir dans une assurance vie ou dans l'immobilier ?

L’assurance vie et l’immobilier appartiennent à deux grandes catégories d’investissement différentes, souvent mises en opposition. La nature de ces placements est complètement différente en raison de la provenance de leur rentabilité et de leur marché respectif :

L’immobilier tire ses rendements des loyers perçus et sa valorisation dépend du marché de l’immobilier
L’assurance vie tire indirectement sa rentabilité de la valorisation des actifs boursiers (actions cotées principalement) et ses rendements des dividendes versés par les entreprises ou des intérêts versés par des emprunteurs (États, entreprises…).

En somme, ces différences rendent la comparaison difficile entre placement financier et immobilier. Dès lors, comment choisir entre une assurance vie et l’immobilier ? Est-ce véritablement deux choix qui s’opposent ? D’ailleurs, qu'entend-on par investissement immobilier ?

Goodvest, en tant que spécialiste de l’investissement responsable, vous dresse un tableau comparatif de ces deux placements préférés des Français pour que vous puissiez faire un choix éclairé au regard de votre situation.

Assurance vie ou immobilier, que choisir?

Quand on parle d’investissement immobilier, le terme est tellement vague qu’il est difficile de véritablement savoir de quoi il en retourne. Il est néanmoins certain qu’il fonctionne différemment de l’assurance vie en raison de son manque de flexibilité et, le plus souvent, des compétences requises pour le mettre en œuvre convenablement.

L’investissement immobilier : un placement protéiforme

Un investissement immobilier peut prendre différentes formes :

l’achat de votre résidence principale ;
un investissement locatif résidentiel qui peut se diviser en deux catégories : le LMNP et la location nue ;
l’immobilier défiscalisant consistant à investir dans des programmes immobiliers permettant d’obtenir une réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux…) ;
un investissement locatif commercial ou de bureaux consistant à louer son bien pour une exploitation commerciale (baux commerciaux) ;
la pierre papier, c’est à dire l’investissement immobilier indirect via des SCPI (société civile de placement immobilier), des SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ou des OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ;

Bref, il existe plein de manières d’investir dans l’immobilier. Chacune de ces solutions va entraîner une structure de rentabilité différente, une prise de risque variable et une mise de départ plus ou moins importante.

Immobilier à crédit ou en fonds propres ?

À ces différences, il convient de distinguer l’immobilier à crédit de l’immobilier en fonds propres. En effet, l’immobilier est l’un des seuls investissements qui peut être financé avec un crédit bancaire (prêt immobilier). Cette particularité change radicalement la donne en termes de rentabilité, puisqu’il est possible avec une faible mise de départ (apport personnel) de générer une rentabilité sur un actif à plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est ce qu’on appelle l’effet levier immobilier.

Ainsi, l’immobilier est une classe d’actif qui permet d’investir en se servant de ses revenus réguliers (pour rembourser la banque) au lieu de mobiliser son surplus d’épargne. Mais attention, plus les mensualités de remboursement du crédit pèsent dans les revenus du ménage, plus la prise de risque est importante !

Pour faire notre comparaison, nous allons donc nous focaliser sur le type d’investissement immobilier le plus courant : l’investissement locatif résidentiel à crédit.

Conseil de Goodvest : Sur le plan patrimonial, acheter sa résidence principale est un excellent premier investissement. Ce type d’actif propose généralement un couple rentabilité/risque inégalable puisque vous économisez les loyers versés à un bailleur sans pour autant vous exposer au risque de vacance locative, d’impayés et de dégradation inhérent à l’investissement locatif. Comme nous le verrons, l’assurance vie est un moyen adapté pour épargner en vue d’acheter votre résidence principale.

L’assurance vie un placement flexible et potentiellement écologique

A contrario, l’assurance vie est un placement financier dont la valorisation de l’épargne logée dépend des fonds d’investissement dans lesquels vous avez investi. Ces derniers sont généralement investis dans une multitude de valeurs d’entreprises cotées, de titres de créance (obligations) d’État ou d’entreprise.

Outre sa fiscalité attractive et ses caractéristiques en matière de transmission patrimoniale, l’avantage principal de l'assurance vie réside dans sa flexibilité et sa facilité d’utilisation pour les épargnants débutants. Grâce à la gestion pilotée, il est facile de configurer l’allocation de votre épargne pour la faire correspondre à votre niveau de rentabilité espéré à vos objectifs, votre horizon de placement et votre aversion au risque. L’assurance vie est donc une solution financière d’investissement multifonction adaptée à tous les publics.

De plus, face aux enjeux climatiques, écologiques et sociétaux, de plus en plus d’épargnants souhaitent faire travailler leur épargne sur des supports contribuant activement à relever les défis de notre siècle en finançant notamment les entreprises et les États œuvrant pour la transition écologique. L’assurance vie ISR (investissement socialement responsable) tend à répondre à ce besoin croissant de la population. Mais, selon nous, les labels et solutions d’investissement proposées ne vont pas assez loin.

C’est pourquoi, chez Goodvest, nous avons créé la première assurance vie ISR compatible avec l’accord de Paris (objectif +2° maximum d’ici 2050) vous proposant une sélection de fonds et d’ETF analysés scrupuleusement par nos équipes pour vous garantir d’effectuer un investissement rentable et responsable exempt de tout greenwashing.

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Notre synthèse comparative entre immobilier locatif et assurance vie

Malgré la nature différente de l’immobilier et des placements financiers, il est néanmoins possible d’effectuer une comparaison sur différents aspects.

Assurance vie vs investissement locatif	Investissement locatif	Assurance vie (unités de compte)
Rendement annuel attendu	Entre 2 et 9 % (hors effet levier et hors plus-value)*	Entre 1 et 12 % (selon la composition du portefeuille et de la performance des actifs)*
Plafond d’investissement	Non	Non
Versements / Apport	L’apport dépend de la valeur du bien (10 % minimum) et de votre capacité d’emprunt	Libre
Allocation du capital	Bien immobilier non diversifié	Entreprises cotées, obligations d’État et d’entreprise… (selon les produits proposés par l’assureur) Possibilité de faire un investissement écologique (Exemple : Assurance vie Goodvest)
Exemple d’objectifs d’épargne compatible avec le plan	Faire croître son patrimoine et, à terme, générer des revenus complémentaires Préparer sa retraite Préparer sa succession	Constituer un apport pour acheter un bien immobilier Faire fructifier son épargne sur les marchés financiers (si unités de compte) Investir dans la transition écologique Constituer une épargne de précaution (si fonds en euros) Préparer et optimiser sa succession Limiter l’imposition sur les revenus de capitaux…
Investissement adapté aux enfants	Non, sauf éventuellement via une donation en nue propriété	Oui avec l’assurance vie mineur
Risque de perte en capital	Oui	Oui si unités de compte Non pour les fonds euros
Disponibilité du capital	Sous 3 minimum à condition de trouver un acheteur et que ce dernier ne se rétracte pas. Beaucoup de ventes immobilières peuvent prendre plus d’un an.	À tout moment moyennant un délai (48h pour Goodvest)
Durée de vie de l’investissement	Jusqu’à l’aliénation (vente, destruction, etc.)	Jusqu'au décès ou clôture du plan
Fiscalité sur les intérêts et produits	Régime fiscal dépend du type de location (LMNP ou location nue) et du véhicule d’investissement (nom propre ou société à l’IS)	PFU de 30 % avant 8 ans Taux préférentiel de 24,7 % après abattement de 4 600 euros (9 200 pour un couple) après 8 ans
Fait générateur de l’impôt	Perception des loyers Vente immobilière constatant une plus-value	Rachat (retrait)
Transmission du vivant	Possibilité de transmettre le bien de son vivant via une donation Possibilité d’envisager un démembrement du bien (de préférence lors de l’achat ou ultérieurement par le biais d’une société)	Contrat nominatif non transmissible
Transmission en cas de décès	Intégration du bien dans l’actif successoral (sauf si réserve d’usufruit pour un démembrement à titre viager)	Hors actif successoral pour les versements effectués avant 70 ans et transmission du capital aux bénéficiaires désignés selon le régime fiscal avantageux de l’assurance vie en cas de décès

*Attention : La rentabilité est proportionnelle au risque de perte en capital. L’immobilier comme l’assurance vie présente des risques de pertes pour l’épargnant et les rendements ne sont pas garantis.

Assurance vie ou immobilier : quel investissement propose les meilleurs rendements ?

Comparer les rendements d’une assurance vie à un investissement immobilier est quasiment impossible puisque cela dépend :

du type d’investissement locatif et de la prise de risque ;
du profil d’investisseur de l'assurance vie. Un profil prudent propose une faible rentabilité, mais une faible prise de risque.

En somme, pour comparer correctement un investissement immobilier à une assurance vie, il convient de faire du cas par cas. Mais attention, utiliser les performances passées pour déterminer les performances futures est un biais d’analyse courant. De plus, pour que l’assurance vie et l’immobilier soient comparables, il faut être capable de raisonner à niveau de risque égal, ce qui est relativement complexe dans la pratique.

Toutefois, la possibilité d’investir dans l’immobilier à crédit change fondamentalement la donne au niveau de la rentabilité de cette classe d’actif.

Investissement immobilier : le rôle de l’effet levier dans la rentabilité

Imaginons que vous avez un surplus d’épargne de 10 000 euros avec la capacité d’emprunt suffisante pour acheter un bien immobilier au prix de 100 000 euros proposant un rendement locatif de 5 % par an. Dans ces conditions, avec seulement 10 000 euros, vous arrivez à générer 5 % de 100 000 euros par an de rendement, soit 5 000 euros. En faisant abstraction des frais et charges de votre investissement locatif (qui sont en réalité trop significatifs pour être occultés), vous obtenez une rentabilité locative annuelle de 50 % ! C’est ce qu’on appelle l’effet levier immobilier où grâce au crédit vous avez pu multiplier la rentabilité de votre épargne par 10.

En conséquence, sur le papier, l’immobilier locatif peut être une véritable source d’enrichissement à condition bien sûr de faire le bon investissement et de disposer des compétences suffisantes. Il ne faut néanmoins pas oublier que la gestion locative peut être chronophage et que plus vous êtes endettés, plus vous êtes exposé aux risques…

Une rentabilité modulable selon la prise de risque avec l’assurance vie

En l’absence d’effet levier, l’assurance vie ne peut pas proposer de tels rendements. Pour autant, l’assurance vie est une méthode simple pour investir sur les marchés financiers en ce qu’il est possible de moduler votre prise de risque et votre rentabilité en définissant un profil d’investisseur.

Par exemple, un profil agressif vous exposera majoritairement à des actions cotées proposant un potentiel de valorisation important, mais une exposition importante à la volatilité des marchés.

À l’inverse, une assurance vie en profil prudent sera principalement investie dans des actifs stables tels que des obligations d’État et d’entreprise, avec une exposition aux actions relativement modérées.

Cette modularité de l’assurance vie est un véritable atout pour votre patrimoine notamment pour faire converger l’allocation de votre portefeuille à vos objectifs et votre horizon de placement.

Quel est l’investissement le plus accessible entre immobilier et assurance vie ?

Si l’immobilier paraît simple sur le papier, il demeure un investissement très complexe à mettre en œuvre nécessitant l’intervention de plusieurs experts pour éviter les déconvenues. Quand bien même vous disposeriez des compétences pour ce faire, il ne faut pas oublier le côté très chronophage de ce type d’entreprise. Entre la gestion locative, la sélection du bien, les travaux, la recherche de financement, vous en avez au bas mot pour plus de 300 heures de travail pour faire correctement les choses. Ce temps nécessaire est donc à mettre en balance avec le niveau de rentabilité.

Pour l’assurance vie, votre implication est vraiment réduite à son minimum puisque vous aurez juste à répondre à un questionnaire, définir votre profil de risque et effectuer votre premier versement. Une fois réalisée, votre épargne travaillera pour vous sans que vous ayez à intervenir. C’est certainement la raison pour laquelle l’assurance vie rencontre un si grand succès vis-à-vis des Français.

L’assurance vie comme solution idéale pour préparer un achat immobilier

Ceci dit, l’assurance vie et l’investissement immobilier sont loin d'être en opposition dans le sens où un patrimoine équilibré se doit d’intégrer ces deux types de solutions. En effet, il est souhaitable de pouvoir bénéficier de leurs avantages et inconvénients respectifs, être en mesure de capter conjointement la performance des marchés financiers et immobiliers.

À défaut de pouvoir faire les deux, l’assurance vie est une excellente solution pour constituer progressivement un apport personnel en vue d'acquérir sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif. En ce qu’il est possible de moduler la rentabilité en fonction de la prise de risque dans une assurance vie, vous pouvez alors définir un profil permettant de générer une rentabilité équivalente à l’immobilier pour éviter que votre épargne ne perde en pouvoir d’achat immobilier à mesure que le temps passe. En d’autres termes, vous pouvez indexer la rentabilité de votre assurance vie sur la croissance du marché de l’immobilier cible.