Où placer son argent en attendant un achat immobilier ?

Un achat immobilier, et plus particulièrement l’achat de sa résidence principale, est un objectif commun de placement pour les particuliers. À défaut de disposer des sommes nécessaires pour investir et/ou des revenus requis pour emprunter, il est important de trouver une solution temporaire de placement pour préparer de la meilleure façon la constitution d’un apport personnel en vue d’acheter un bien immobilier.

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Comme pour tout investissement, il faut définir votre horizon de placement et vos objectifs de rentabilité (duquel découle le niveau de risque). Si sur le papier il peut être tentant de s'orienter vers des actifs sans risques pour préserver l'intégrité de votre épargne, nous verrons selon les situations qu’il est parfois préférable de prendre plus de risque sans quoi votre pouvoir d’achat immobilier pourrait diminuer.

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Ainsi, quelle stratégie de placement adopter pour préparer un achat immobilier ? Où placer son argent en attendant un achat immobilier ? L’épargne sans risque (Livret A, LDDS…) et le PEL (Plan Épargne Logement) sont-ils actuellement adaptés pour constituer un apport personnel ?

Pourquoi placer son argent en attendant un achat immobilier ?

Avant de vous expliquer comment, parlons du pourquoi. Mettre de l’argent de côté avant d’effectuer un achat immobilier est un prérequis indispensable pour constituer votre apport personnel. Sans quoi, la banque vous refusera de vous prêter les sommes nécessaires à votre acquisition. Sauf si vous touchez une somme importante d’un coup, votre apport personnel devra être constitué progressivement selon vos revenus. De plus, une fois votre apport constitué, la recherche d’un bien immobilier et l’acte de vente prennent un certain temps (plus de 6 mois en général).

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Ainsi, placer son argent en attendant un achat immobilier doit répondre à l’un de ces deux objectifs :

Préserver la valeur de votre épargne jusqu’au jour de l’acquisition effective ;

Valoriser votre épargne et donc votre pouvoir d’achat immobilier.

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Objectif n°1 : Préserver la valeur relative de son apport personnel

Quand on parle de préserver la valeur de votre apport personnel, il faut faire attention à un élément particulièrement important : la valorisation du marché de l’immobilier.

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En effet, comme la plupart des actifs, l’immobilier est un marché qui se valorise à mesure que le temps passe. Certes, des krachs immobiliers peuvent survenir, mais la tendance générale est à la hausse.

Cette réalité implique que si le montant de votre apport personnel reste stable dans le temps et que l’immobilier augmente, votre pouvoir d’achat immobilier diminue.

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En conséquence, votre solution d’épargne doit pouvoir proposer un niveau de rentabilité supérieur à la croissance du marché de l’immobilier sur lequel vous souhaitez acheter.

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Par exemple, si vous comptez acheter à Paris et que le marché croît en moyenne de 3 % par an, votre épargne doit pouvoir vous rapporter au moins 3 %. En deçà, votre pouvoir d’achat immobilier diminue avec le temps. Plus votre horizon d’investissement est lointain, plus vous serez obligé d’augmenter votre effort d’épargne pour compenser la perte relative.

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Conseil de Goodvest : Les années 2023 et 2024 ont été marquées par une baisse générale du marché de l’immobilier en raison du renchérissement du coût du crédit. Ainsi, durant ces deux années, votre apport immobilier a pris une valeur relative à la baisse enregistrée. Mais, ne vous y trompez pas, votre pouvoir d’achat immobilier n’a pas pour autant augmenté puisque la baisse du prix de vente s’est reportée sur l’augmentation du coût du crédit. Valoriser au mieux votre apport pour limiter la part d’emprunt dans votre achat devient plus important qu’auparavant !

Objectif n°2 : Augmenter son pouvoir d’achat immobilier

L’autre objectif n’est plus de préserver votre apport, mais de vous servir de la rentabilité de vos placements pour faire croître votre apport. Il s’agit en somme d’une stratégie agressive de placement qui doit s’inscrire exclusivement dans une logique de long terme (supérieur à 8 ans) sous peine de prendre des risques inconsidérés. Mais, il est tout à fait possible de s’inscrire sur une durée plus courte en modulant votre exposition aux actifs risqués tels que les actions cotées. À ces fins, les solutions de placement en gestion pilotée comme l’assurance vie de Goovdest sont idéales pour adapter facilement votre profil de risque à l’allocation de votre portefeuille.

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Nous verrons comment à la suite de cet article !

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Conseil de Goodvest : L’assurance vie ISR de Goodvest propose une solution de placement multiobjectif sur différent horizon avec un potentiel de rentabilité élevé et une sécurisation progressive de votre capital à mesure que vous vous rapprochez de votre horizon. Cette méthode vous permet d’aborder sereinement un achat immobilier sur le moyen/long terme en maximisant la performance de votre épargne.

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Combien faut-il épargner pour envisager un achat immobilier ?

Maintenant que nous avons défini les deux objectifs d’un placement en attendant un achat immobilier, il est aussi possible de déterminer en amont le montant nécessaire à atteindre pour envisager l’achat de votre résidence principale.

En effet, nul besoin d’attendre 10 ans, si la performance de votre épargne est telle qu’elle vous permet au bout de 3 ans d’avoir l’apport suffisant pour investir dans l’immobilier.

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Pour cela, il faut tenir de deux règles importantes :

La règle des 10 % d’apport ;
La règle des 35 % d’endettement.

La règle informelle des 10 % pour couvrir les frais d’acquisition immobilier

Pour l’achat de votre résidence principale à crédit, la banque va exiger un effort personnel de votre part à hauteur de 10 % minimum de la valeur du bien immobilier. Cette exigence tient aux frais d’acquisition d’un bien immobilier (frais de notaire, frais d’agence, etc…) qui représente entre 8 à 10 % dans l’ancien. En effet, la banque ne souhaite pas financer les charges d’acquisitions, mais seulement l’actif dont la valeur est censée être pérenne dans le temps et pouvant être revendu en cas de défaut de remboursement du prêt.

Autrement dit, si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 400 000 euros, vous devrez constituer au minimum un apport de 40 000 euros.

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Conseil de Goodvest : Il existe des exceptions notamment en faveur des primo-accédants. Mais eu égard au coût du crédit immobilier, nous vous recommandons de prévoir un apport minimum pour faire baisser le niveau des intérêts et alléger le montant de vos mensualités.

La règle légale des 35 % de taux d’endettement

Mais, l’apport minimum de 10 % n’est pas toujours suffisant puisque le montant du prêt accordé dépend de votre capacité à le rembourser chaque mois et donc de vos revenus. Ainsi, légalement, vos mensualités de prêt ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus disponibles. C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement (ou taux d’effort).

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S’il est possible de réduire votre taux d’endettement en jouant sur la durée du prêt dans la limite de 25 ans (pour une même somme empruntée, plus la durée de remboursement est longue, moins les mensualités de prêt sont élevées, mais attention : le coût global du crédit augmente), il est aussi possible d'accroître votre apport pour réduire la part du crédit.

Par exemple, si vous souhaitez emprunter 360 000 euros sur 25 ans, votre mensualité de remboursement sera d’environ 1 800 euros. Vos revenus mensuels devront donc être supérieurs à 5 140 euros. Si vous ne gagnez pas une telle somme, vous pouvez augmenter votre apport en épargnant plus et plus longtemps en attendant l’achat immobilier. D’où l'intérêt de s'orienter vers des produits de placement adapté.

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Quels sont les placements à éviter pour bien préparer un achat immobilier ?

Avant de vous parler des meilleures solutions de placement, nous allons aborder les “faux amis” pour placer son argent en attendant un achat immobilier (sauf pour un achat à horizon inférieur à 2 ans, durée de recherche et de transaction comprise) :

Les placements sans risques et disponibles.
Le PEL qui porte un nom pourtant très attrayant : Plan Épargne Logement
Le CEL (Compte Epargne Logement), certainement encore pire que le PEL

Les placements sans risques et disponibles sont-ils viables en attendant un achat immobilier ?

Si votre investissement immobilier est à horizon très court terme (inférieur à 2 ans), pas de souci, les placements tels que le Livret A et le LDDS peuvent faire l’affaire. Attention toutefois, ces livrets sont plafonnés respectivement à hauteur de 22 950 euros et 12 000 euros. Ils ne conviennent pas à tous les apports. Pour les compléter, vous pouvez vous orienter vers un autre type d’épargne sans risque : l’assurance vie fonds euros. Cette dernière n’est pas plafonnée et peut proposer des rendements supérieurs aux livrets selon les conjonctures.

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Si votre marché immobilier ciblé est en baisse ou se valorise à moins de 3 % par an, l'épargne sans risque est une bonne option pour préparer un achat immobilier à court terme !

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Dans les autres cas (horizon supérieur à 2 ans et croissance du marché cible supérieur à 2 %) pour au moins deux raisons :

Le taux de croissance de votre apport est trop faible par rapport au marché de l’immobilier
Vous subissez un coût d'opportunité équivalent à l’écart de rendement entre l’épargne sans risque et des placements plus rémunérateurs adaptés à votre horizon.

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Conseil de Goodvest : Avec un marché immobilier en baisse de 3 % / an environ depuis fin 2022, la croissance réelle de votre apport avec un placement sans risque est plutôt intéressante (environ 6 % / an de croissance relative).

Le PEL (Plan Épargne Logement), une solution d’épargne actuellement inadaptée pour préparer un achat immobilier

Le PEL est aussi une solution d’épargne sans risque théoriquement adaptée pour préparer un achat immobilier. Il présente plusieurs caractéristiques notables :

La possibilité d’effectuer des versements jusqu’à 61 200 euros ;
Un capital garanti et un rendement fixe de 2,25 % brut (ce qui est inférieur au taux du livret A de 3 % en 2024) ;
La possibilité de bénéficier d’un prêt à un “taux avantageux” (3,45 % en 2024) à l’issue d’une période de 4 ans. Ce taux est très peu concurrentiel par rapport aux taux immobiliers actuels.
Une épargne bloquée pendant 4 ans (sauf à renoncer au prêt épargne logement).

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Tant pour le prêt épargne logement qui n’est actuellement pas intéressant que pour le taux de rendement plus bas que les livrets sans risques et disponibles, le PEL n’est pas actuellement une bonne solution pour placer son argent en attendant un achat immobilier.

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Conseil de Goodvest : En somme, le PEL est un placement qui semble abandonné par les pouvoirs publics depuis une dizaine d’années. Il s’agit aujourd’hui d’un placement à éviter pour bien préparer un achat immobilier !

Le CEL (Compte Epargne Logement) : un PEL en moins bien ?

Le CEL, ou Compte Épargne Logement, est souvent comparé au Plan Épargne Logement (PEL) en raison de ses objectifs similaires. Cependant, en 2024, le CEL présente plusieurs inconvénients qui en font un piège pour les épargnants souhaitant préparer un achat immobilier :

Des taux d'intérêt peu attractifs : En 2024, le taux de rémunération du CEL est inférieur à celui du PEL et des autres livrets d'épargne réglementés comme le Livret A.
Des conditions de prêt peu avantageuses : Comme le PEL, le CEL donne accès à un prêt immobilier à taux privilégié après une période de détention. Cependant, les conditions de ce prêt sont souvent moins avantageuses ou équivalentes à celles des prêts immobiliers classiques disponibles sur le marché.
Fiscalité : Les intérêts perçus au sein d’un CEL sont imposables à taux plein contrairement au livret A ou au LDDS.

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En somme, bien que le CEL puisse sembler une option intéressante à première vue, il est moins adapté pour préparer un achat immobilier en 2024 en raison de ses taux d'intérêt bas, de ses conditions de prêt peu avantageuses… Les épargnants devraient envisager des alternatives plus rentables et flexibles pour constituer leur apport personnel.

Quels sont les meilleurs placements pour préparer un achat immobilier ?

L’assurance vie, une solution pour moduler son risque et son niveau de rendement

Si votre horizon pour investir dans l’immobilier est supérieur à 2 ans, l’assurance vie en unités de compte s’avère être une excellente candidate pour constituer votre apport personnel. En effet, cette dernière vous permet d’investir facilement sur les marchés financiers par l’intermédiaire de fonds. Or, nonobstant les krachs boursiers, les marchés proposent sur le temps long une rentabilité plus importante que l’immobilier. Vous avez donc tout le potentiel pour faire croître votre apport à un niveau supérieur à celui de l’inflation du marché immobilier.

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Alors certes, investir via une assurance vie présente des risques de perte en capital. Mais ce risque peut être modulé selon votre horizon.

Par exemple, si vous souhaitez investir dans l’immobilier dans 4 ans, il est possible de répartir le portefeuille de votre assurance vie dans des actifs moins risqués pour atteindre des rendements espérés satisfaisants (4 % environ) en limitant la variance de votre portefeuille. À noter qu’au bout de 5 ans, vous bénéficiez d’un avantage fiscal sur les retraits rendant cette enveloppe particulièrement compétitive par rapport au placement en direct via un compte titre.

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Avec notre solution de gestion profilée, chez Goodvest, nous vous proposons une allocation adaptée à votre horizon pour placer votre argent en attendant un achat immobilier en toute simplicité. De plus, notre assurance vie est 100 % ISR (investissement socialement responsable) et alignée avec l’Accord de Paris sur le climat, il vous est alors possible de faire fructifier votre épargne en contribuant activement à financer une société plus durable !

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Le PER pour acheter sa résidence principale en mobilisant son épargne salariale

Enfin, l’autre possibilité intéressante pour placer votre argent en attendant un achat immobilier est le PER (Plan Epargne Retraite). Normalement dédié à préparer votre retraite, le PER offre toutefois la possibilité d’effectuer un retrait anticipé en vue d’acheter sa résidence principale.

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Comme l’assurance vie, les sommes logées dans un PER sont investies sur les marchés financiers. Il est néanmoins plus difficile de moduler votre prise de risque selon votre horizon puisque ce dernier est normalement prévu pour investir sur des périodes de temps très longues.

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Ceci étant, le PER n’est pas en manque d'atout pour acheter votre résidence principale :

Un compartiment PER entreprise (ancien PERCO) permet de loger des primes de participation, d'intéressement et les abondements de l’employeur dans un cadre fiscal très avantageux ;
Un autre comportement PERin (PER individuel) peut être alimenté avec vos versements volontaires. Ces derniers peuvent être déduits fiscalement de vos revenus imposables (dans la limite d’un plafond). Mais, attention retirer de l’argent d’un PER entraîne l’imposition de la totalité du retrait à un taux unique de 30 %.

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Acheter votre résidence principale avec un PER est loin d’être une mauvaise option surtout si vous êtes salarié avec un PER entreprise. Il faudra juste être vigilant à l’impôt lors du retrait de votre capital !

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Si vous souhaitez construire votre apport en défiscalisant tout en investissant dans des activités responsables, nous proposons chez Goodvest le premier PER compatible avec l’Accord de Paris. Un produit unique pour faire croître votre épargne tout en finançant notamment la transition écologique !

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