Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Transmettre un bien immobilier à vos proches sans alourdir la facture fiscale est un enjeu majeur. Heureusement, plusieurs solutions existent pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier, que ce soit pour un conjoint, des enfants ou tout autre proche, c’est un objectif pour quiconque souhaite anticiper la transmission de son patrimoine. Découvrez les stratégies les plus efficaces pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier et les alternatives qui s’offrent à vous pour optimiser votre succession.

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Comment sont calculés les droits de succession sur un bien immobilier ?

Lors d’un décès, la transmission d’un bien immobilier est soumise aux droits de succession. Ces droits sont calculés sur la valeur nette du bien immobilier, déterminée par un notaire ou un expert immobilier. La valeur estimée du bien sert de base après déduction des dettes, comme un crédit immobilier encore en cours. Cette valeur nette représente l’assiette taxable des droits de succession sur le bien immobilier.

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L’héritage est ensuite réparti entre les héritiers en fonction de la réserve héréditaire, de la quotité disponible et du potentiel testament du défunt. Avant l’application du barème des droits de succession, un abattement est appliqué en fonction du lien de parenté avec le défunt : 

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• Conjoint marié ou pacsé : exonération totale.
• Enfant : abattement de 100 000 € par enfant.
• Ascendant (père ou mère) : abattement de 100 000 €.
• Frère ou sœur : abattement de 15 932 €.
• Neveu ou nièce : abattement de 7 967 €.
• Héritiers sans lien direct : abattement de 1 594 €.
• Héritier handicapé : abattement renforcé de 159 325 €.

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L’assiette taxable est ensuite soumise au barème progressif des droits de succession, selon le lien de parenté entre l’héritier et le défunt. Il est donc important de bien comprendre comment sont calculés les droits de succession sur un bien immobilier pour anticiper cette étape.

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Conseil de Goodvest : Si le bien transmis est la résidence principale, un abattement supplémentaire de 20 % peut s’appliquer, réduisant ainsi la base taxable de la succession sur ce bien immobilier.

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Lire aussi : Comment anticiper pour mieux optimiser sa succession ?

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier : Pour un conjoint ?

Protéger votre conjoint en cas de décès et lui éviter de payer des droits de succession sur un bien immobilier est une préoccupation fréquente. Si vous êtes mariés ou pacsés, sachez que votre conjoint sera totalement exonéré de droits de succession sur vos biens, y compris immobiliers. Cela signifie qu'il ne paiera aucune taxe sur la transmission de la succession immobilière.

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En revanche, si vous n’êtes pas mariés ni pacsés, la loi vous considère comme étrangers l’un à l’autre. Par conséquent, vous ne bénéficierez pas d'avantages fiscaux spécifiques. Dans ce cas, votre partenaire ne pourra prétendre qu’à un petit abattement de 1 594 €, bien loin de l'exonération totale offerte aux couples mariés ou pacsés. Si vous souhaitez éviter les droits de succession sur un bien immobilier pour votre conjoint, la première étape est souvent de formaliser l’union par le mariage ou le PACS.

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Pour les couples mariés (le PACS n’offre pas cette option), il est possible d’aller plus loin en réalisant une donation entre époux, aussi appelée donation au dernier vivant. En effet, sans cette donation, la loi prévoit que votre conjoint n'hérite pas de l’intégralité de votre patrimoine immobilier. Il aura le choix entre deux options :

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• Recevoir la totalité du patrimoine en usufruit, tandis que vos enfants seront nus-propriétaires.
• Recevoir un quart du patrimoine en pleine propriété, et vos enfants hériteront du reste.

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La donation au dernier vivant permet de renforcer les droits de votre conjoint en lui offrant une option supplémentaire : recevoir un quart de votre patrimoine en pleine propriété et le reste en usufruit. Cette solution lui permet de continuer à percevoir des revenus, tels que des loyers de biens immobiliers, et ainsi maintenir son niveau de vie après le décès du premier conjoint.

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Lire aussi : Donation au dernier vivant pour protéger son conjoint

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Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier pour un enfant ?

Réaliser des donations de votre vivant

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L’une des méthodes les plus efficaces pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier en faveur de vos enfants est d’anticiper en réalisant des donations de votre vivant. 

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La loi permet de faire des donations régulières à vos enfants, jusqu’à un montant de 100 000 € tous les 15 ans, que ce soit sous forme d’actifs démembrés ou en pleine propriété.

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Les grands-parents peuvent aussi effectuer ce type de donation à leurs petits-enfants, mais avec un abattement moins élevé, fixé à 31 865 € tous les 15 ans.

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Exemple :

• Imaginons que vous ayez 55 ans, deux enfants, et que votre maison soit valorisée à 400 000 €. 
• Vous pouvez dès aujourd’hui donner 100 000 € à chacun de vos enfants (soit un total de 200 000 €), puis encore 100 000 € dans 15 ans (soit une nouvelle fois 200 000 €). 
• Au moment de votre décès, vos enfants n’auront pas à payer de droits de succession sur le bien immobilier, car ils en seront déjà propriétaires grâce à vos donations.

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Cependant, attention à respecter les règles de la réserve héréditaire. Si vous favorisez un enfant en lui donnant trop, cela pourrait léser les autres héritiers, qui pourraient alors entamer une action en retranchement pour récupérer la part qui leur revient. La donation hors part successorale permet d’utiliser la quotité disponible pour avantager un enfant sans empiéter sur la réserve héréditaire. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article dédié sur la donation hors part successorale.

Utiliser le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un autre moyen puissant de préparer la transmission d’un bien immobilier et d'éviter les droits de succession. Le démembrement permet de séparer la propriété en deux parties :

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• L’usufruit : droit de jouir du bien, de l’habiter ou d’en percevoir les revenus (comme des loyers).
• La nue-propriété : droit de posséder le bien sans en avoir l’usage immédiat.

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Grâce à cette technique, vous pouvez donner la nue-propriété de votre bien à vos enfants tout en bénéficiant d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Pendant ce temps, vous conservez l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à vivre dans le bien ou à percevoir des revenus.

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De plus, le prix d’un bien immobilier en nue-propriété est fortement décoté par rapport à son prix en pleine pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est définie par l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI) et varie en fonction de l’âge du donateur.

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Exemple :

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• Reprenons l'exemple précédent : vous avez 55 ans, deux enfants, et une maison valorisée à 400 000 €. 
• Selon le barème, la nue-propriété représente 40 % de la pleine propriété, soit 160 000 €. 
• Vous pouvez donc donner la nue-propriété de votre bien à vos enfants pour une valeur de 80 000 € chacun. 
• Vous conservez l'usufruit, ce qui vous permet de continuer à occuper le bien ou à percevoir des loyers. 
• Au moment de votre décès, l'usufruit s'éteint, et vos enfants deviendront propriétaires sans avoir à régler de droits de succession supplémentaires.

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Donner la nue-propriété active plusieurs leviers pour optimiser la transmission de votre patrimoine. D’une part, vous préparez la succession en utilisant vos abattements tous les 15 ans. D’autre part, la transmission via le démembrement permet de réduire significativement la valeur taxable de l’actif, ce qui vous permet de transmettre une valeur plus importante en une seule donation. De plus, en conservant l’usufruit, vous gardez l’usage du bien ou la possibilité d’en percevoir les revenus.

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Conseil de Goodvest : Pour éviter les conflits familiaux et bien encadrer les règles de votre démembrement avec vos enfants, il est essentiel de formaliser une convention de démembrement avec un notaire. Cette convention vous permet, par exemple, de conserver le pouvoir de vente sans avoir besoin de l’accord des nus-propriétaires, ou encore de clarifier la répartition des charges et frais à la charge de l'usufruitier ou du nu-propriétaire.

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier grâce à l'assurance-vie ?

Si vous cherchez à éviter les droits de succession sur un bien immobilier, une solution alternative consiste à vendre le bien et à investir le produit de la vente dans un contrat d’assurance-vie. En effet, l'assurance-vie permet d'optimiser la transmission de votre patrimoine grâce à sa clause bénéficiaire, tout en étant exonérée des droits de succession.

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La fiscalité en cas de décès du souscripteur est particulièrement avantageuse pour les bénéficiaires, selon la date des versements :

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• Versements effectués avant 70 ans : Chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 € sur les montants reçus avant les 70 ans du souscripteur. Au-delà de cet abattement, les sommes sont soumises à un prélèvement de 20 % jusqu’à 700 000 €, puis 31,25 % au-delà.
• Versements effectués après 70 ans : Les bénéficiaires bénéficient d’un abattement global de 30 500 €, partagé entre tous. Au-delà, les montants sont soumis aux droits de succession selon le lien de parenté avec l’assuré.

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Ca peut vous intéresser : Tableau fiscalité assurance-vie succession avant et après 70 ans

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Cette stratégie est particulièrement intéressante si vous n’êtes pas attaché à la conservation de votre bien immobilier. L'assurance-vie permet ainsi de transmettre jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire sans subir d’imposition, ce qui en fait un outil puissant pour éviter les droits de succession.

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Conseil de Goodvest : Chez Goodvest, notre contrat d'assurance-vie responsable vous permet d’investir dans des actifs financiers et immobiliers en accord avec les objectifs de l’Accord de Paris. En plus d'optimiser la transmission de votre patrimoine, vous soutenez la transition écologique tout en constituant une épargne durable. Si vous envisagez de souscrire une assurance-vie pour préparer votre succession, pensez à notre solution qui allie performance financière et engagements environnementaux.