Compte Epargne Logement (CEL) : des inconvénients et aucun avantage ?

Destiné à favoriser l'accumulation d'une épargne en vue de projets immobiliers spécifiques, le CEL a longtemps été perçu comme un outil avantageux. Cependant, une analyse approfondie de ses modalités, de son fonctionnement et surtout de son positionnement actuel sur le marché de l'épargne soulève des questions pertinentes sur sa réelle utilité et sa compétitivité. Le CEL présente-t-il encore des avantages ? Quels sont les inconvénients majeurs du CEL ?

Introduction au Compte Épargne Logement (CEL)

Avant d’aborder les avantages et inconvénients du CEL, faisons un bref rappel sur son fonctionnement.

Qu'est-ce que le CEL ?

Le Compte Épargne Logement (CEL) est un produit d'épargne réglementé conçu pour encourager l'épargne en vue d'un projet immobilier. Il s'adresse à toute personne souhaitant épargner dans un cadre souple pour financer l'achat d'un logement ou réaliser des travaux. La particularité du CEL réside dans sa double fonctionnalité : il permet à la fois d'épargner avec une rémunération de l'épargne et d'obtenir, après une certaine période, un prêt immobilier à un taux préférentiel.

Le fonctionnement du CEL en bref

Le CEL opère selon des principes bien définis pour faciliter l'épargne immobilière. Son fonctionnement peut se résumer en quelques points clés :

Ouverture et bénéficiaires : Ouvert à tous, sans condition d'âge.
Versements : Flexibilité des versements avec un minimum de 300 € à l'ouverture et possibilité de verser à son rythme, dans la limite d'un plafond de 15 300 €.
Rémunération : Le CEL offre une rémunération sous forme d'intérêts, calculée sur les sommes déposées (2 % / an brut en 2024).
Disponibilité des fonds : L'épargne reste disponible à tout moment, sans pénalités en cas de retrait (contrairement à son cousin, le PEL).
Prêt épargne logement : Après une phase d'épargne de 18 mois minimum, le titulaire peut solliciter un prêt à un taux potentiellement avantageux pour financer un projet immobilier.
Prime d'État : Avant 2018 et sous conditions, l'accès à un prêt CEL pouvait ouvrir droit à une prime d'État, venant bonifier l'épargne constituée. Ce n’est plus le cas actuellement.

Quels sont les avantages du Compte Épargne Logement ?

Malgré les critiques et les inconvénients que nous aborderons plus en détail, le CEL possède quelques avantages non négligeables. Toutefois, comme nous le verrons, il faut être conscient que bon nombre de ses bénéfices peuvent également être retrouvés dans d'autres produits d'épargne réglementés.

La flexibilité des versements et des retraits

L'un des principaux avantages du CEL réside dans sa flexibilité. Contrairement à d'autres formes d'épargne plus rigides, comme le Plan Épargne Logement (PEL), le CEL offre une grande souplesse :

Versements : Un minimum de seulement 75 € est requis pour les versements ultérieurs après l'ouverture, permettant ainsi à l'épargnant d'ajuster ses dépôts selon ses capacités financières.
Retraits : Il est possible d'effectuer des retraits à tout moment sans pour autant clôturer le compte, ce qui confère au titulaire une liberté d'utilisation de ses fonds selon ses besoins immédiats.

Cette flexibilité en fait un produit d'épargne particulièrement adapté à ceux qui recherchent une liberté d'action avec leur capital.

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Conseil de Goodvest : C’est certainement l’une des seules raisons qui justifierait d’ouvrir un CEL plutôt qu’un PEL (sans tenir compte bien entendu des autres solutions d’épargne disponibles)

L’accès à un prêt immobilier adossé

Le CEL donne accès, sous certaines conditions, à un prêt épargne logement après une phase d'épargne minimale de 18 mois. Ce prêt peut aller jusqu'à 23 000 €, un montant certes modeste, mais qui peut s'avérer utile pour compléter d'autres sources de financement. Le prêt obtenu grâce au CEL peut financer aussi bien l'acquisition d'une résidence principale que des travaux de rénovation, et ce, à un taux théoriquement préférentiel. Il peut s'articuler avec d'autres dispositifs tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou un PEL pour structurer un plan de financement optimisé de l'acquisition immobilière.

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Conseil de Goodvest : Il s’agit peut-être ici de la seule particularité relativement avantageuse du CEL que vous ne trouverez pas dans les autres livrets d’épargne traditionnels.

Les avantages fiscaux d’un CEL ouvert avant le 1er janvier 2018

Les conditions fiscales du CEL ont évolué avec le temps. Pour les comptes ouverts avant le 1er janvier 2018, les intérêts étaient exonérés d’impôt (mais les prélèvements sociaux restaient dus). Cette solution d’épargne était presque aussi intéressante sur le plan fiscal que les autres produits d’épargne réglementée exonérés tels que le Livret A, le LDDS ou le LEP, bien que ces derniers soient, qui plus est, exonérés de prélèvements sociaux.

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Par contre pour les CEL ouverts après le 1er janvier 2018, les intérêts sont soumis à la flat tax de 30% ou, sur option du contribuable, au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Le CEL ne propose donc plus d’avantages fiscaux.

Une transition parfaite pour aborder les nombreux inconvénients de ce plan d’épargne.

Les nombreux inconvénients du Compte Épargne Logement

Malgré ces quelques avantages, le CEL présente de nombreux inconvénients significatifs qui rendent l’utilité de ce produit d’épargne particulièrement contestable.

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Un taux d'Intérêt bas et fiscalisé manquant de compétitivité

Le taux d'intérêt proposé par le CEL (2 % brut en 2024), est nettement inférieur aux rendements offerts par d'autres produits d'épargne plus classiques et sans risque. Par exemple, en 2024, le Livret A offre un taux net de 3 %, tandis que le Livret d'Épargne Populaire (LEP) propose un rendement net de 5 %, tous deux exonérés d'impôt sur le revenu. Le faible rendement du CEL, ajouté à sa fiscalisation (hormis pour ceux ouverts avant le 1er janvier 2018), réduit considérablement son attractivité comme moyen d'accroître son épargne.

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De plus, le taux variable du CEL ne permet pas de verrouiller un taux avantageux à long terme, comme ça aurait pu être le cas pour les PEL ouvert avant les années 2000.

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Conseil de Goodvest : Autrement dit, le CEL présente un véritable coût d'opportunité sur le plan des rendements pour les épargnants. Sur le long terme, ce coût d'opportunité est encore plus grand face à des produits potentiellement plus rentables comme l’assurance vie en unités de compte ou le PER. Ces derniers permettent de capter les rendements des marchés boursiers avec une prise de risque maîtrisée grâce à la diversification et à l’horizon placement. Découvrez dès maintenant les performances de ces produits d’épargne !

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Un prêt épargne logement peu avantageux

Le taux d'intérêt appliqué au prêt associé au CEL est calculé sur la base du taux de rémunération des dépôts augmenté d'une marge de 1,5 %. Ainsi, pour un CEL ouvert en 2023 avec un taux de rémunération de 2 %, le taux du prêt s'établit à 3,5 %, ce qui est peu compétitif par rapport aux taux d'intérêt des crédits immobiliers classiques disponibles sur le marché actuellement.

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Dès lors que la faiblesse des rendements du CEL n’est pas compensée par un taux d’intérêt du prêt suffisamment avantageux, il est difficile de comprendre l’intérêt d’une telle solution d’épargne.

Le plafond du CEL

Avec un plafond de versement limité à 15 300 euros, le CEL se montre moins flexible que d'autres produits d'épargne qui offrent des capacités de dépôt et de liquidité supérieures pour une meilleure rémunération.

En comparaison, le Livret A et le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS) proposent respectivement des plafonds de 22 950 euros et 12 000 euros.

Ce plafond restreint du CEL le rend moins adapté pour les épargnants cherchant à constituer une réserve financière importante. Entre nous, c’est un mal pour un bien.

La disparition de la prime d’Etat depuis 2018

La prime d'État, qui constituait un des avantages majeurs du CEL pour les contrats ouverts jusqu'à la fin de l'année 2017, a été supprimée pour les nouveaux contrats à partir du 1er janvier 2018. Cette prime, qui pouvait représenter une bonification significative du montant épargné en vue d'un projet immobilier, contribuait à l'attrait du CEL.

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Conclusion: le CEL est-il un placement pertinent ?

Alors, que penser du CEL en définitive ?

Le CEL semble être une solution d’épargne abandonnée par les pouvoirs publics, où depuis une dizaine d'années, il n’a pas su proposer un rendement suffisant et un prêt adossé compétitif. L’augmentation de sa fiscalité et la perte de la prime d’Etat n’ont pas arrangé la pertinence de ce plan d’épargne. Bien que mué d’une bonne intention à la base, il ressemble désormais plus à un piège pour l'épargnant en raison de son appellation qu’à une véritable solution d’épargne pour préparer un projet immobilier.