Comment acheter sa résidence principale avec son PER ?

Acheter sa résidence principale est un projet de vie qui nécessite une bonne préparation financière. Le plan épargne retraite (PER) est une alternative intéressante pour préparer un achat immobilier, bien qu'il ne soit pas initialement conçu pour cela. En effet, le PER présente plusieurs avantages pour les épargnants souhaitant acheter leur résidence principale, tels que l'utilisation de l'épargne salariale défiscalisée, et la perspective d'être propriétaire à la retraite sans avoir à payer un loyer.

Dès lors, comment se servir judicieusement du PER pour acheter sa résidence principale ?

Le PER (plan épargne retraite) : une épargne bloquée jusqu’à la retraite

Le plan épargne retraite (PER) est un produit d'épargne spécialement conçu pour permettre aux épargnants de se constituer un capital jusqu'à la retraite au moyen de versements volontaires et des versements issus des dispositifs d’épargne salariale.

Les sommes épargnées sont investies sur les marchés financiers jusqu’à la retraite (donc sur une longue période), ce qui permet de se positionner sur des actifs relativement risqués (actions d’entreprise principalement) et donc de bénéficier d'un potentiel de rendement bien supérieur à celui des placements classiques (grâce notamment à l’effet boule de neige de la capitalisation des intérêts).

En principe, les sommes versées sur un PER sont bloquées jusqu’à la retraite de l’épargnant.

À l'échéance, les sommes versées peuvent être récupérées sous forme de rente ou de capital, en fonction des choix de l'investisseur.

Mais, le PER prévoit dans son fonctionnement la possibilité de faire une sortie anticipée notamment pour acheter sa résidence principale.

Achat d’une résidence principale : une cause de sortie anticipée du PER

Le PER est normalement bloqué jusqu'à la retraite. Toutefois, l'achat d'une résidence principale peut notamment justifier une sortie anticipée en capital. Cette mesure est possible pour les PER individuel (compartiment 1) et les PER entreprise (compartiment 2). Par contre, pour le 3e compartiment (PER obligatoire ou anciennement “article 83”), la sortie anticipée est impossible.

Quelles sont les modalités de déblocage du PER pour acheter sa résidence principale ?

En principe, il est possible d’utiliser votre PER individuel et PER entreprise pour l'achat d'une résidence principale à tout moment, sans avoir à attendre la fin du contrat.

Les fonds peuvent être utilisés pour :

l'achat d'un bien immobilier déjà construit ;
la construction d'un logement sur plan ;
la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
ou l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation transformé en logement…

Bref, peu importe la manière, il faut que le bien immobilier soit destiné à devenir votre résidence principale.

À noter le PER ne nécessite pas d'être primo-accédant et ne fixe aucun plafond de ressources pour récupérer les capitaux.

Est-il possible d’utiliser le compartiment PER obligatoire (article 83) pour acheter sa résidence principale ?

Le compartiment PER obligatoire, également appelé article 83, est un contrat d'épargne retraite salarial proposé par certaines entreprises à leurs salariés. Les versements effectués par l’employeur sont consignés dans le 3e compartiment du PER.

Contrairement au PER individuel, les sommes investies sur l'article 83 ne peuvent pas être débloquées avant la retraite. En effet, les avoirs du PER obligatoire peuvent seulement faire l’objet d’une sortie en rente au moment de la retraite (impossible de faire une sortie en capital). Par conséquent, il n'est pas possible d'utiliser cet argent en vue d’une sortie anticipée en capital pour financer l'achat de votre résidence principale.

Sortie anticipée du PER : constituer un apport ou limiter le recours au crédit immobilier ?

Lorsque l’on fait un achat immobilier, il est très courant, voire souhaitable, de recourir à un crédit immobilier en vue principalement d'augmenter son budget immobilier et d’éviter de mobiliser la totalité de son épargne.

Mais, pour ce faire, il faut avoir un apport suffisant pour que la banque accepte de vous prêter de l’argent.

L’autre option intéressante pourrait être d’utiliser la totalité de votre PER pour limiter le recours au crédit immobilier. Est-ce une bonne stratégie ?

Pour y répondre, il faut faire la différence entre ce que vous coûte un emprunt immobilier, par rapport à ce que rapporterait votre PER.

Le déblocage partiel du PER pour un investissement immobilier à crédit

Généralement pour emprunter en vue d’acheter votre résidence principale, la banque exige un apport minimum de 10 % du prix d’acquisition du bien. Cette somme n’est pas fixée au hasard, elle permet de couvrir au minimum les frais d’acquisition (frais de notaire) d’un bien immobilier. Il s’agit de faire en sorte que la banque finance uniquement le bien et non les charges afférentes.

En période de taux bas (inférieur à 2 %), il peut alors être intéressant d’envisager seulement un déblocage partiel de votre PER afin de répondre à l’exigence d’apport minimum et maximiser le recours à l’emprunt immobilier. En effet, les avoirs de votre PER (placés en actions d’entreprise) peuvent à long terme proposer une meilleure rémunération que l’économie du coût du crédit.

Pour vous donner une idée, il est légitime d’espérer environ 7 % de rentabilité par an sur 30 ans pour un PER placé à 95 % en actions. Bien sûr, il s’agit d’une spéculation, les choses peuvent être autrement dans les faits. Malheureusement nous n’avons pas de boule de cristal.

Autrement dit, sacrifier 7 % pour économiser 2 %, n’est pas forcément souhaitable dans l’hypothèse où vous achetez votre résidence principale.

Par contre, lorsque les taux d’emprunt sont plus élevés, le raisonnement n’est pas aussi évident.

Remarque : Nous raisonnons ici dans l’hypothèse où vous achetez votre résidence principale dans tous les cas. La seule question est donc de savoir s'il vaut mieux emprunter ou utiliser l’épargne de votre PER. Nous ne prenons donc pas en compte les paramètres propres à l’arbitrage locataire ou propriétaire, et supposons constant les prix de l’immobilier.

Utiliser son PER pour limiter le recours à l’emprunt : est-ce rentable ?

À partir de 4 % de taux d’intérêt d’emprunt, le coût du crédit est particulièrement important au regard du montant emprunté. Puisqu’il s’agit d’un crédit amortissable, les intérêts d’emprunt représentent le gros des mensualités la première année, ce qui se traduit par un coût non négligeable pour l’emprunteur.

Ainsi, pour 100 000 euros empruntés, c’est environ 60 000 euros qui partent en coût du crédit sur 20 ans. La question est donc de savoir si 100 000 euros sur votre PER peuvent vous rapporter autant sur cette même période.

Pour que ce soit le cas, il faudrait que votre PER propose un taux de rendement supérieur à 4,23 % par an sur 20 ans. Pour proposer une telle performance, votre PER doit être investi majoritairement dans des actifs risqués (fonds et ETF en actions). La valorisation de vos placements et leurs rendements étant incertains par nature, rien n’est sur à ce niveau.

Le choix dépend donc de votre aversion au risque : économiser avec certitude 4 % par an ou parier sur une rentabilité supérieure de votre PER.

Conseil de Goodvest : Si votre PER est investi dans un fonds euros (placement garanti à 2 % / an environ). Vous avez tout intérêt à utiliser la totalité de votre PER pour acheter votre résidence principale.

Pourquoi acheter sa résidence principale avec un PER ?

Au-delà de la question financière (qui peut être transposée à toute décision relative à emprunter ou financer en propre un bien immobilier), se pose la question de l’atout du PER pour acheter sa résidence principale comparativement aux autres enveloppes fiscales.

Épargner pour sa retraite et acheter sa résidence principale : deux objectifs convergents

Lorsqu’on épargne, c’est le plus souvent en vue de réaliser un ou plusieurs objectifs. Pour le cas du PER, tout est dans le titre : épargner pour sa retraite.

Mais, si une occasion se présente, il peut être utilisé pour acheter un bien immobilier. Or, ces deux objectifs ne sont pas incompatibles et peuvent être poursuivis simultanément :

si vous ne trouvez pas de résidence principale à votre goût ou des conditions de financement adéquat : vous aurez un beau pécule ou une rente pour profiter de votre retraite ;
si les astres sont alignés : votre encours s’est bien valorisé, les conditions de financement sont optimales et vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, les sommes de votre PER peuvent être débloqués.

Dans ce dernier cas, vous avez aussi fait un choix en faveur de votre retraite puisque, une fois votre prêt remboursé, vous ferez chaque mois l’économie d’un loyer théorique défiscalisé qui est en quelque sorte une forme de rente (autant d’argent que vous ne payerez pas en loyer à votre retraite).

Utiliser son épargne salariale défiscalisée pour acheter sa résidence principale grâce au PER

De plus, avec le PEE (plan épargne entreprise), le PER permet de loger votre épargne salariale constituée des primes et abondement versés par votre employeur. Ces éléments de rémunérations bénéficient d’un régime social et fiscal particulier puisqu'ils sont exonérés de cotisations et d’impôts (dans une certaine limite) s’ils sont placés dans un PER.

Autrement dit, en utilisant votre PER pour acheter votre résidence principale, vous utilisez des ressources qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition. Vous bénéficiez alors d’un effet levier fiscal que vous n’auriez pas eu si vous aviez utilisé l’épargne de votre assurance vie par exemple (puisqu’elle est constituée de vos versements issus de votre salaire soumis à cotisation et à l’impôt).

‍

Défiscaliser les versements volontaires du PER pour acheter sa résidence principale : une bonne idée ?

Lorsque vous effectuez un versement volontaire sur un PER, vous avez le choix entre :

défiscaliser les versements de vos revenus ;
ne pas défiscaliser.

Bien qu’attrayante, la première option implique une fiscalité de sortie plus importante comme vous pouvez le constater avec ce tableau.

‍

Mode de sortie	Imposition en cas de déduction des versements	Imposition en cas de non-déduction des versements	Régime fiscal de la plus-value	Versements issus de l’épargne salariale
Déblocage anticipé : achat résidence principale	Barème IR	Exonération IR	Flat tax 30 %	Exonération IR

‍

En effet, la part des versements retirés sous la forme d’un capital est donc imposable. Il s’agit en quelque sorte d’un différé d’impôt. Mais, dans le cas d’un retrait important en capital, il est fort probable que vous changiez de tranche d’imposition. Vous auriez donc par exemple déduit les versements à un taux de 30 %, pour être imposable in fine sur le capital déduit à hauteur de 45 %...

Si l’un de vos objectifs avec le PER est d’acheter votre résidence principale, sauf exception, il est préférable de ne pas déduire fiscalement les versements volontaires.

Quelles formalités pour un déblocage anticipé du PER pour acheter sa résidence principale ?

Pour demander un déblocage anticipé de votre PER, vous devez envoyer une lettre au gestionnaire de votre contrat en fournissant généralement :

une pièce d'identité ;
un relevé d'identité bancaire du compte où doivent être versés les fonds
une attestation sur l’honneur où vous attestez que le déblocage concerne l’acquisition de votre résidence principale et que vous vous engagez à reverser les fonds en cas de non-réalisation.

Il est conseillé d'envoyer cette lettre de manière recommandée. Cependant, si vous avez ouvert un PER en ligne, comme celui proposé par Goodvest, toutes les démarches peuvent être réalisées facilement en ligne depuis votre espace client.

Il convient de noter que le délai de déblocage anticipé des fonds d'un PER peut varier en fonction de chaque établissement. Il est donc important de se renseigner sur les délais prévus contractuellement pour éviter les surprises.

‍